Long Call

Technorati 的標籤：股市

沒錯，當大家認為恆指已差不多到頂之際，我可以大膽叫大家放心long call恆指。何解咁進取？一句到尾，相反理論。

去年12月中，恆指當時大約18,000點，其時年近歲晚，大家以為歐債大大鑊，2012必爆大鑊，故沒多少投資者願意入市，包括正在放假中的基金佬，故港股交投異常淡靜！但這亦正正顯示大眾以至基金們手上持貨不多，萬一事情沒想像中嚴重，他們便要焗住追貨，這便是我叫大家追入的唯一理由。

理由不足？懶理他吧，你不見恆指已由去年12月18,000點一口氣升到現在21,000點嗎？其間歐債有改變嗎？聯儲局公佈了新QE了嗎？中央放水了嗎？統統沒有，但恆指已經有理冇理升了3千點了，還到你不信嗎？

好了，姑且相信吧，但恆指已升了這麼多，現價追入是否水尾？這問題問得好，根據以往經驗，當你覺得股市見頂回落之時，股市就反其道而行，升個不亦樂乎！個人目標看23,000！

如何計算出23,000點？關於這個問題，我絕不會學財政司在財政預算案論壇上回答記者有關退稅上限12,000元如何得出的答案，‘好難講有咩野科學方法計出來的，最終都係一個判斷來的’(咁即係斷估！)，我係有根有據的！

試看看恆指三年圖，你會輕易看到恆指由2009年中開始到現在，漸漸型成頭肩頂型態，左肩在2009年11月23,000點左右，頭頂在2011年頭24,000點，左肩距頭頂12至14個月，而現在似乎正在形造右肩，若時間相若，右肩應在今年第一季出現，而指數應在23,000才真正到頂，現價距右肩還有約2,000點！

之後又點？若真如所言，恆指於右肩出現後而下滑，那麼期待己久的熊三便終於出場了，但問題是，當恆指升到23,000點時，你又會否相信熊市又再回來嗎？

也談《天與地》

Technorati 的標籤：生活

筆者的家與大部份香港家庭一樣，每晚電視撈飯，但對於電視劇的內容，大多過眼雲煙，看過便算數，沒甚感覺可言。但近日一套《天與地》，卻令我留下深刻印象，雖然大結局已播出個多月，但對該劇的感覺卻久久不去。

其實劇集正式播出時，筆者並沒有正式看過，心想以為只是一般‘無記’電視劇，來來去去爭產、爭女、警罪、鑑證等，並沒有特別留意，直至見到傳媒及網民對該劇的談論，才好奇下在大結局那星期開始看。不看由自可，一看不得了，立即被它深深吸引著，於是立即上網由第一集開始重看，用一星期時間一口氣看完整套劇！

劇集吸引我的是它的理念！劇中亞Yan多番強調人長大了後，為何大家要因生活而作出種種妥協，年輕時的理想、興趣亦因此而被迫改變甚至放棄，為何人們不能堅持自己的理想而行，而總愛隨波逐流，做一些大眾認同及認為對的事情。

由爭讀名校、排隊買樓、手機用iPhone，甚至連空閒時間也只愛玩fb，總總總總都是集體式的，沒有個人可言，這才是真的悲劇！

劇中幾位主角，鼓佬、黑仔、Ronnie同亞Yan，亦同樣因各有生活而作出種種改變，但在被網民稱為神級大結局的最後一集，大家不約而同在Rock Fest 中找回昔日的自己，螢幕中的他們與年青時的自己一起高歌，別具意義！而我，亦被這一幕深深感動，回想起自己年輕時的夢想，在今天大部份都變成‘夢想’，多年沒流過的眼淚，終於在眼中不期然地流出了！

‘應承我，偶爾拿起支結他，想想從前自己真正喜歡的東西，偶爾便已經足夠！’亞Yan在昔日的band房對黑仔道別前向他說的最後一句說話，而你，還記得從前的夢想嗎？

回望過去，展望將來

Technorati 的標籤：投資

開始之前，在此再一次向各位讀者說聲對不起！約三個多月前，筆者不小心接下了一單‘Mission Impossible’不可能的任務，是為總公司編寫一套電腦程式，但因限制多多，接手後才發現有很多技術上的問題未能解決，而且更沒有任何人可以支援，一切只有我一人去面對，但因事前牙擦擦應承了人家，現在後悔已經太遲了，而且死線迫近，故近日不斷日以繼夜地開工，連聖誕佳節都要留在家中忙呀忙，想起也心酸，幸好現在已進入尾聲，希望除夕前可以完成！就是這樣，故停寫了網誌個多月，對有看本網誌的朋友們，真的萬二分抱歉！

還有三天，2011將成過去，變成歷史。過去一年，你做過幾多事情？有幾多成功？有幾多失敗？

其實成功或者失敗，以佛家論之，這都只是果，事前準備了多少才是導致你成功或失敗的原因，這就是因！

就像我們讀書考試，肥佬只是果，而因是我們沒有下苦功去讀好書，問題難不難根本不是問題！

同樣，我們買股票投資(或投機)，(因)事前沒做好功課，盲摸摸跟報章買碼，結(果)當然輸錢！

在此預祝各位2012年，投資順順利利、一帆風順，2012年再見！

小心樓市

Technorati 的標籤：樓市

近日同事Amy同我講，呢排股市係咁跌，佢儲落o既強積金蒸發o左唔小，真係睇到心都淡埋！唯一安慰自己o既係，好彩仲有排至退休，否則如果撞正呢兩年退休，真係一殼眼淚！唔講又講，講開又講，佢話見樓市近排都開始回調，問現在是否入市時候。

對於Amy的提問，我沒有正面回答她，但近日頗多關於樓市的負面消息，不得不留意。

以下是過去兩週有關樓市的報導：

10月25日	內地客沽天巒慘蝕320萬
10月27日	太古城兩房則王，跌穿600萬 凱旋門劈價145萬，獲內地客承接
10月28日	曾俊華籲勿忽視樓市泡沫風險
10月29日	負資產升33倍，金管局密切注視
10月30日	二手樓成交續降，減價頻現 太古城海景戶，呎價穿9000
11月1 日	一號銀海低層戶撻訂，內地客蝕250萬

本港樓市在過去兩年的確上升了很多，而隨著全球經濟環境的變化（應該係惡化），以及資產價格的改變（股平樓貴），樓市是否轉勢，相信大家心中應該有個答案。

當然，以上報章的報導並不代表全部，但大家願意相信這是報章的偏見，抑或這只是冰山的一角？

EFSF - 創造史上最大的泡沫

Technorati 的標籤：經濟

近日股市的大反彈，的確大出意料之外，但除了因期指結算挾淡倉外，目標很明顯是殺熊行動。市場上實在有太多人睇淡而手持熊證或沽輪，單單在19,200點的熊證，便已有10億那麼多，推高恆指殺掉熊仔的誘惑十分大。所以大戶近日就以歐洲峰會的傳聞及疑似消息，把股市一直推高，單在10月27日那天，恆指便以接近940億大成交直飆至19,688點，結果翌日便升穿20,000點關口，與月初16,170低點比較，足足上升3,800點，的確勁力十足。

如果大家在月初低位時買了貨，認真恭喜各位，相信到現在已有相當利潤了。但當大家高興過後，煩請坐定定，想想今次大反彈(我絕不相信股市已轉勢由熊轉牛，故視為反彈)的真正因由。

觸發今次大反彈的原因，是由月初憧憬歐盟有救市行動，一直上升至上星期落實EFSF為止。由EFSF融資給歐豬國，看似把問題解決，但其實EFSF如何運作，如何拯救歐洲，大家又知道嗎？

歐洲不同美國，美國是一個獨立國家，有本身的貨幣，亦有自家的貨幣發行局，即聯儲局，可以自行決定貨幣發行量及制定本身的貨幣政策。但歐洲情況比美國以及其他獨立國複雜，它是由多個國家組成，歐元成立使歐元區國家可以共用一種貨幣，目的是利用統一貨幣，大家可以共用資源，以達到互惠互利。2008年面對金融海嘯，因歐洲本身並沒有貨幣發行局，亦沒有中央金融機構，難於抵擋海嘯帶來的破壞，為了拯救歐元區國家，於是EFSF便因應此而成立。EFSF全名The European Financial Stability Facility，即歐洲金融穩定基金，於2010年5月正式成立，是由歐元區17個成員國所組成，其目的正如其名，用來穩定歐元區國家的財政狀況，並在必要時可以代為發債融資。但大家不要誤會，EFSF不同聯儲局，並不能發行歐元以及制定政策，而只是一個特別融資工具(Special Purpose Vechile)，本身並沒有任何權力。

由於歐洲很多大型銀行如法興等，都持有大量歐豬國債卷，EFSF在獲得擔保後，便可通過發債，把資金貸款給有問題的銀行，以解決銀行的資金問題，簡單的說，即是EFSF將所有歐洲銀行的歐豬債集合起來再發債給投資者。

故事是否似曾相識？哦！原來是翻版雷曼債卷！雷曼當年不正是把一大堆問題次按再包裝成迷你債卷再賣給投資者嗎？

再者，其實EFSF的發債頗為兒戲，因它是由歐盟成員國提供擔保才可發債，但現在問題正是出在這些國家中，它們自己也泥菩薩過江，試問如何作擔保？

所以在這情況下推出的所謂救市方案，你信唔信可以救到個市？在這次股市大反彈，作為投資者應如果自處？

仲唔走？仲等乜呀？

股市變大熊，恆指見八千

Technorati 的標籤：股市

最近，天氣開始轉變，氣溫比前感覺涼快不小，連最怕熱的太座，晚上睡覺時，亦不用開冷氣了。原來，在不經不覺之間，我們已渡過秋天，踏入冬季。近日環球股市受到歐債危機、美國經濟衰退以至中國爆煲等因素影響而輾轉下滑，不經不覺股市亦已進入冬季，當然港股亦不能例外，上週五收報17,592點，相比八月時23,000點高位已下跌23%。原來熊市在大家仍高呼23,000點時，已俏俏然站在我們身邊了！

有人說，2008年金融海嘯，原因是雷曼倒閉，當時恆生指數跌落谷底10,676點，如今未聞有大型金融機構出事，指數理應不會再跌穿11,000點！但如果你問我，我會說：「如果雷曼爆煲可以令恆指跌穿11,000點，咁點解歐洲爆煲唔可以再跌穿11,000呢！」試想想，雷曼雖是一間體型龐大到不得了的金融機構，它倒下固然可以翻起巨浪，但難道整個歐洲倒下不及一間雷曼嗎？所以近日跌市，我覺得可能只是個開始。

何解睇得咁淡？就以金融海嘯雷曼倒閉為例。金融海嘯後，大家以為死梗！誰不知聯儲局突然推出‘劃時代新救市計劃’，即係量化寬鬆QE1，一次過印過萬億美元救市。之後09年再出QE2，再印6000億。市場水浸，熱錢湧入高風險市場，樓市更被節節推高，價格不斷上升，連曾特首都話升得好恐怖。股樓上升，一切原於市場錢多，經濟本身根本沒有改善過。

現在QE3推出無期，歐洲大大鑊隨時爆煲，中國問題不枉多讓，高通漲、溫州老闆走佬、全民放貸等等，真係問題多多，自身難保，而且現在幾乎所有資產價格都明顯比08年時，被大幅推高了很多。現在QE3希望落空，資產價格開始搖搖郤墮，金銀銅價急跌，樓市劈價走貨新聞經常見報，與兩年前比樓價金價日日創新高比較，真係兩個世界。

如果話現在是由08年高位32,000高位回落的牛市二期，理應不該跌穿18,000點頸線水平，所以不似是牛二調整。
如果是熊市呢？咁就大鑊啦！若是熊市，應該一浪低於一浪，08高位32,000，回落到09低位10,676, 再反彈上去年高位25,000，那麼下個低位應該會跌穿09低位10,676，熊市才算完美地完成。

咁跌穿10,676點，即係跌到幾多點？唔知！不過，如果由兩個高位相差22%計，照度下去，以最悲觀睇法，下個低位應該比上次低位低22%才對，咁即係8,340點！亞媽，好驚呀！

炒港元升值還是炒人民幣貶值？

Technorati 的標籤：經濟

近日大家有否留意一單報導，就是美國對沖基金(Pershing Square)經理Bill Ackman，利用達200倍的槓桿比率投資認購期權，買港元未三年升值30%。報導一出，金管局即時‘本能’地作用澄清，指本港聯繫匯率推行多年，行之有效，沒計劃改變現行政策。而受訪問的金融界人仕及學者皆認為政府不會貿然改變聯匯制度，變相肯定Bill Ackman的投資輸硬冇得贏。

對Bill兄的投資，桂花池不敢說他實輸冇贏，我反而有興趣想知道他押注港元升值背後的真正原因。正如坊間一般的分析，政府不會貿然改變聯匯制度，除經濟因素外政治因素亦是重要原因，這是人所共知共識的基本因素，你知我知冇理由Bill哥唔知，但他偏向虎山行，原因何在？

Bill 認為香港經濟基本因素其實不差，港元理應相對強勁，但聯匯令港元不升反跌，最後香港政府終會忍受不了高通漲而改變匯率，可能脫勾可能改掛人民幣，港元最終由7.8升值30%至6算。

在這理據背後其實是賭港元脫勾，問題來了，一個國際知名的對沖基金經理，他的思維斷估不會只看事情一面而買one way bit，而且成件事更是高調地揚開晒，輸贏事少面子為大，所以在他押注前，應該有想過事情的另一面，若然三年後港元仍然掛勾美元，港元如何升值？

現在香港的日常用品或食物，大部份來自內地，通漲其中一個重要因素是人民幣升值，而中國和香港政經相連，人民幣升值而港元下跌，所以就有港元被低估的說法。不要忘記匯率是相對的，假若港元真的與美元不脫勾，要買港元升值，唯一可能就是買人民幣貶值。

內地十萬億地方債，再加高通漲，再加全民放貸，還有，當全世界經濟差勁就快死的時候，中國能否獨善其身兼保持高速增長，確實令人有疑問。如果中國未來幾年經濟發展無以為繼，人民幣是否會被高估了？想到這點，便知道Bill哥的投資是相向的，一方面賭港元脫勾，而另一方面其實是賭人民幣貶值。

黑天鵝若然跑出，Bill 哥的200倍認購期權，認真和味過和味龍！

貨幣戰爭，鬥平鬥賤鬥快死

Technorati 的標籤：經濟

世界真的亂了，而且是人類有歷史以最亂的日子；原因是全世界各國政府都正在努力做同一件事情，仲要係鬥快，做乜野？之唔係鬥快將自家貨幣貶值，貶得愈快愈賤愈好，最好貶到變垃圾貨幣仲好。

美國、歐洲、日本不斷印銀紙攪量化寬鬆，目的只有一個，就係要美元、歐元同日圓貶值，刺激出口，幫國家救經濟。但問題係你又貶時我又貶，基本上已經互相抵消了影響，咁貶來有何用？

歐美日經濟差要救市，貶值本來無可厚非，但佢地貶得太過份，連累街坊；港元同美元掛勾，香港人已深深體會到港元貶值所帶來的痛苦及無助。

現在連瑞士央行都頂唔順，要瑞士法郎自我貶值同歐元掛勾，即係話要同歐元一齊死；消息一出，匯市立時風起雲湧。

貨幣戰爭已正式展開，外匯市場炮火連天，如果連‘最安全’的瑞郎都要貶值自保，歐美日又如何應對？息率已減無可減，匯價又低無可低，如何貶值再貶值？

這場貨幣戰爭最後無論由誰勝出，勝出者必是未來霸主。但依我看，這場遊戲最終可能沒有一個贏家！

你沽清貨未？

Technorati 的標籤：股市

首先，今天第一樣要同自己說的，就是生日快樂，身體健康，此終人到中年，健康就是財富！

說回正題，你沽清手頭上的貨未？由星期初恆指開始反彈，一個星期已經反彈近二千點了，高位接近21000點，坊間很多報章紛紛改口說恆指中期見底，呼籲大家撈底，最高目標上望24000。

對於這些所謂分析，筆者看過後只會笑笑，不當一回事。我反而相信自己，股市短期已經到頂，於是身體力行，所以我沽恆指！

其實投資者入貨前，首先問問自己，為何股市會上升？純炒QE3？貝公早前聯儲局會議上根本沒有題及QE3，只是坊間有人借意炒起股市，給市場一個期望，當大家見股市由低位急速上升，以為市場真的炒QE3之際，些際股市就借小小壞消息，反手炒落，殺大家一個措手不及，如果你這兩天才接貨，唯有說句，願天主保佑！

昨晚，市場便因為美國非農業職位錄得零增長，導致道指急跌258點，下星期港股會點？你話呢？

行將崩潰的貨幣制度

Technorati 的標籤：經濟

近日因市場憂慮美國經濟，評級機構標準普爾(Standard & Poor’s)下調美國長期主權評級，加上歐債危機下，美股出現恐慌性拋售，環球股市大幅下瀉，港股於三星期內大跌接近4000點；筆者上次曾指出指恆會直插至19000點，結果一箭中紅心，Bingo！

但刻下最擔心的，不是美債、歐債、中國地方債等等危機，而是人類史上一次大規模貨幣逃亡潮，可能於不久將來便會發生。不是危言聳聽，這是真的會發生的，而且一旦發生了，情況會是一發不可收拾的，是災難性的。

一切根源，源於上世紀，人類發明貨幣，取代真金白銀做交易開始。本來這是貨幣制度的一次大躍進，但隨放棄金本位開始，而人類貪心的本性不斷增加下，貨幣供應量亦隨之增加，以至將近失控的地步，貨幣所本身所反影的金錢價值，亦隨日子慢慢而失去；可以想像，我們日常所用的貨幣，可以隨時變成廢紙，尤其在戰亂時，手持貨幣等同我持垃圾，一旦爆發戰爭或政局不穩如索馬里等國，人們只會搶奪糧食及日用品如白米麵包等，因手上貨幣幣值不斷下跌，通漲原全失控，可以每日以倍數上升，今日買一包白米要一百元，明天可能要一千元，若嫌貴不買，後日可要一萬元才買到。原因不是白米本身價值上升，相反是銀紙本身價值下跌所至。

現在情況雖未至戰亂，但美國、歐洲、日本、中國大家一起鬥印銀紙，現在全世界期待聯儲局會推出QE3救市，但有沒有想到這是將美元以至整個貨幣制度推至瀕臨崩潰的邊緣；黃金價格不斷創新高，正正是對貨幣制度投不信任的票。

黃金已然突破1800美元關口，此刻可能有些少超買，但長遠計，just in case，買番幾舊放入保險箱，應該唔會死錯人！

跌一千，升一萬

Technorati 的標籤：經濟

唔好話我衰，今日恆指一瀉千點，真係好耐未試過感覺咁暢快，哈哈！講真，升好跌好，最緊要有方向，最怕唔上唔落無方向，上落市又悶又難玩，今日一跌千點，總算有個大方向俾大家。今日恆指埋單計無左939點，收報20,946，成交急升至1247億。大跌遇上大成交，睇怕港股短期都無乜運行，仲記唔記得個半月前我寫過篇文章，我估恆指會直插到萬九點？現在有機會‘夢想成真’。

講番今日跌市，有人馬後炮話因為美國經濟數據差，加上歐債危機未除，於是……沽貨走人！呢個解釋，唔係話佢錯，但我肯定唔收貨。試問聲，美國經濟如此差勁，係咪今日至知？歐洲有幾大鑊，又係咪今日至發生？點解上個月唔驚，上禮拜唔驚，今日突然咁鬼驚？無他，純粹大戶玩o野！唔信？唔好又俾我估中，班大戶想玩鋪大，但可能係最後一鋪，狂沽股票，推低股市，做到市況低迷，成副經濟敗局款，相信不出兩個月時間，聯儲局就會按耐不住，推出新一輪救市方案，即係成日講o既QE3，到時股市既已在低位，反彈都易D。但諗深一層，大戶要賺盡，豈會滿足於區區二三千點，我估會見番07年高位，即3萬點。計一計，由萬九升上3萬，足足有萬一點，應該滿足啦！

不過到時銀紙更貶值，黃金白銀更添價值！大家有無留意，自從美國通過美債上限後，金價就日日創新高！無他，大家已預期美國一旦通過加大上限，新一輪救市方案應該為期不遠。所以在預期美元會不斷或者加快下跌時，買黃金保值是不二之選，就連南韓央行都高位入市，可想而之大家對美元點睇。

至於香港，一向是大戶提款機，響股票市場提完款，下一步會在那個市場提款？諗諗o下，樓市好似橫行o左一段時間，都係時候……。

可能出現的黑天鵝

Technorati 的標籤：經濟

今天，我們能預見而又有可能出現的黑天鵝，有以下幾樣：

1. 可能是最快出現的黑天鵝，就是下星期美國國會兩黨未能如期達成共識，美債未能及時提高上限，美國被迫違約，政府無力應付日常開支，無法運作，警民齊上街示威，暴徒乘機搶掠，政府宣布全國進入緊急狀況，全國由軍事接管。

2. 歐債不斷惡化，連累德、法也被降評級，希臘經濟改革措施失敗，歐盟及國際貨幣組織放棄救援，希臘成為首個違約國家。希債爆破，影響一浪接一浪，愛爾蘭、葡萄牙、西班牙先後爆破，最終令歐盟解體，歐元一夜間消失。

3. 中國調控失敗，通漲惡化，地方政府十萬億債務爆破，令國有銀行破產；市民紛到銀行提錢自保，銀行擠提，全國銀行體系崩潰。資金大幅度流走，人民幣急跌，通漲每日以倍數上升，民間領導人出現，帶領民眾反抗政府，內戰一觸即發。

4. 全世界人們對貨幣制度不再信任，爭相搶購黃金白銀等‘真貨幣’，金價瘋狂升上十萬美元一安士；各國政府為求奪取黃金控制權，出兵強搶，第三次世界大戰正式開始。

以上假設，照目前情況來看，未必會發生，當然亦無人願意看得見；但如果以上其中一項真的發生了，其餘三項很大機會相繼出現，即是一係唔o黎，一o黎就四樣一齊。

最後會點？瑪雅人曾經預言2012係世界末日，咁你又信唔信？

QE3殺到

Technorati 的標籤：經濟

講完樓市，正想講講美債同量化寬鬆時，冷不防被聯儲局主席貝南克搶先一步，自行爆料先，在聽證會上透露聯儲局可能考慮推出額外貨幣刺激措施，即QE3是也。消息一出，道指立即反彈過百點。(呢幾日道指又腳軟因貝公又突然反口出彈弓！)

正如桂花池之前在‘撤底失敗的聯儲局’一文中已經指出，市場是貪心的，他們會用盡一切方法，即使推倒市場，亦要迫使聯儲局再推量化寬鬆。錢，是沒有人嫌多的，更何況是一班貪得無厭的大鱷？如果聯儲局真的聽命行事，那表示聯儲局的聲望及名譽地位已盪然無存，它只是一個專門為一班永不滿足的銀行家服務及只懂不斷印銀紙的垃圾中央銀行吧了！美元貶值？關我庇事！通漲惡化？與我何干！再印多十萬八千億就最合我心意。

雖然貝公爆響口講QE3，但佢並沒有提到何時推出及規模有多大，講D唔講D，玩下你班友仔。

不過我估計推出時間應該在今年第四季，因為現時令總統奧巴馬最最頭痕的，是兩黨為提高美債上限的爭坳。其實明眼人都知兩黨議員在玩野，共和黨極之聰明，在大選前一年乘機發難，迫令奧巴馬政府屈服，而最終目的當然希望他不能連任。

所以只要奧巴馬或民主黨願意作出讓步，增加美債上限方案是必定通過的，根本不用擔心，班國會議員做場戲俾大家睇o者。一旦美債問題解決，推出QE3便是時候了，因為正好用來購買美債！其實由有QE1至QE2以來，美聯儲局已經正為美債最大買家，即係話依家美國其實係自己印銀紙俾自己用，理論上美國係可以無止境地印銀紙去支持自己的，但負作用是美元會不斷貶值。

睇番轉頭，其實聯儲局都唔想持有太多美債，雖然技術上可行，但畢竟債卷是向別人/國借錢的一張借據，豈有人自己借錢給自己！但中國政府已表明儲備要多樣化，即係已經睇穿了美國政府的板斧，就係通過美元不斷貶值去淡化美元債務，所以中國政府已不想再增持美債，真係你買埋我份啦！至於歐洲方面，都唔駛我講，大家都知依家歐洲係乜野情況，顧掂自己先算，美債？我理得你呀！日本呢，大地震後已經五勞七傷，核輻射問題未解決，又係得閒死唔得閒病個隻，仲點理到你呀！

所以美債失去呢幾個大買家後，只好自己顧自己，自己印銀紙俾買自己債卷。但另一問題又出現，就係錢可以無限量地印，只是聯儲局開綠燈就得，但增加美債上限，就要國會通過，就算印好銀紙都冇得過你買，所以一定要通過增加美債後，QE3才可正式啟動，所以貝南克一爆完推QE後，第二日就知衰，即改口又話冇QE，貝公一時口快，衰o左！

所以係下月初死線前，是不會再有QE消息出街，直至方案通過，聯儲局就可正式開工，再印錢紙是也！時間方面，4Q就差唔多啦，快D買多D黃金等升值啦！

再論樓市(三)

Technorati 的標籤：樓市

上兩次桂花池題到有關內地收緊銀根，對香港的影響，咁究竟點影響我o地本土銀行借貸方向，又對樓市有乜o野影響？

上星期三晚，人行宣布自7月7日起上調存貸基準利率25個基點，是中央實施緊縮政策之後第五次加息。由於上半年食品價格累計上升達6.3%，故中央仍然極度關注通漲問題，打壓絕不手軟。亦因此，有分析員預期，除加息外，人行可能再上調準備金率，使內地銀根進一步收緊。

但中央收緊銀根，除打壓通漲外，連正常需要錢銀週轉的企業亦一拼打壓下來，尤其中小企業，若它們借不到錢，而令週轉不靈，分分鐘關門大吉。講真，唔怕得罪講句，令到內地中小企如此艱苦經營，是中央一手做成。

一切皆因錢作怪，由四萬億救市，變十萬億地方債危機，全因錢太多同亂咁駛錢。中央終於明白問題所在，於是立下決心，實施緊縮政策，好讓市場熱錢慢慢退回。於是人行左一拳加息，右一拳加準備金，最受害係那些真的需要錢銀週轉的中小企業，他們問銀行借唔到錢，唯有問財務公司借，聽說息口高達30厘。

窮則變，變則通，內地銀行唔借，一於南下問香港銀行借。香港銀行求之不得，因近年樓市暢旺，銀行大量貸款皆借去做樓宇按揭，但在樓按利率長期低企下，銀行真的冇乜肉食。現在有新客路自動找上門，而企業借貸息率比樓按高，銀行自然樂於做此新生意。

亦因此，銀行不用再在樓按市場上爭個你死我活，對樓按市場態度亦開始轉變。

首先由H按下手，因銀行同業拆息真的十分低，以此做基準做按揭，銀行冇啖好食。因應內銀抽緊銀根，資金成本上升，於是加H按息便理所當然。匯豐(0005)、中銀(2388)等大銀行相繼加息，最新H按已高於傳統P按了，而銀行目的只有一個，就是要驅逐樓按由H轉回去P，待大部份樓按重回P按市場時，就開始加P按息。

但我們有聯匯制度，美國不加息香港如何加？非也，香港銀行根本不用等待美國加息，自己亦有條件加息。大家不要忘記香港P按是用P減的，例如中銀最新P按是P減2.7厘，即2.3厘，如果中銀減少優惠，假設只減2.2厘，那中銀在優惠利率不變下，已將按揭利率加了半厘息了。所以有人經常說美國有排未加息，香港不用驚加息等等，真係信佢就死。

樓市除了銀行加息因素利淡外，另一因素係政治風險亦正不斷上升。七一上街的人中，有大部份是抗議地產霸權，遊行人數大幅上升，挑起中央條神經線，曾特首立即說港樓升幅好恐怖，加上早前港澳辦王光亞出言說要特首留意樓市，故政府絕對有理由再出招對付樓市，政治風險已不容忽視。

再論樓市(二)

Technorati 的標籤：樓市

真的十分應棍，昨日說了關於中原地產施老闆對樓市的觀點，其中一點是說中國的通漲可能見頂，故緊縮政策可望鬆一鬆。在施老闆發表言論不足24小時裏，我們偉大的人行就給施老闆狠狠的摑一把掌，宣布加息25個基點，正正反影中央仍然堅決力壓通漲，而且經濟師亦預期，下半年緊縮政策將持續！對不起，施老闆，不是有心裝你，但真的十分應棍！

接昨日的話題，除正方支持樓市外，負方代表王文彥先生亦發表了他的見解，詳細列出10個睇淡樓市的理由。

1. 政府收緊銀行借貸上限，樓市政策風險正上升；
2. 由於通漲壓力不斷加大，各國將無可避免被迫加息；
3. 通漲失控導致社會動亂(七一遊行衝突？)，另一政治風險；
4. 內地銀行收緊銀根，國內企業要另找融資渠道。(就是這點直接影響香港銀行按揭利率及樓市去向，容我賣個關子，另文再詳細解釋)；
5. 銀行水浸消失，拆息開始上升；
6. 歐洲債務危機未除，中國硬著陸風險上升；
7. 港澳辦主任王光亞表示關注本港樓市，香港政府調控樓市有壓力；
8. 若樓價再失控上升，政府有可能實施限外令；
9. 樓市價升量跌，買家開始卻步；
10. 樓價已極其嚴重偏高，遠超正常購買力。

以上10點其實部份重覆，但卻指出要點，現在樓價的確已超乎正常水平。其實樓市主要需求者，絕大部份是本土居民，人們買樓目的只是希望有個安樂窩，擁有一個屬於自己的家；相對投資者而言，買樓只為升值，賺錢後便賣出吐現，沒必要持有過世，這是投資者的本性。故若香港樓市全被投資者操控，對實質用家及本土經濟確實帶來很多負面因素。若情況嚴重，不排除香港人會大舉移民，因香港已不適合一般小市民居住，而是只有投資者及炒家的大賭場。

再論樓市(一)

Technorati 的標籤：樓市

今日，發生了一件十分有趣的事，兩位在地產界有份量之士，分別在不同報章上各自發表了對樓市的意見，但兩人意見南轅北轍，一說樓市大方向依然向上已，另一則說樓市已成強弩之未。喂！桂花池，各人有自己意見，有什麼可笑？哈哈，有趣的地方就是兩人的身份，咁你知唔知呢兩個是誰人？看好一方就是中原地產老闆施永青，而睇淡者正是他的‘老友’王文彥。

據說兩人早年是同窗，後聯手共同創立中原地產，但後因意見不合而各自發展。施永青繼續留守中原地產，而王文彥則成立怡安地產，但仍手持中原股份，這正是中原地產多年來也沒上市的原因，否則今天就不會只有美聯(1200)在港交所唯一掛牌的地產代理。

說回正題，施老闆今天在他的<am730>裏，發表了他對樓市的意見，正如前所述，他是向好的。理據是現時香港經濟增長勢頭不錯，失業率不高，工資水平看漲，環球低息因素，內地通漲見頂，以及租金仍然向上等等因素反影樓市有支持，大方向仍是向上。

但我對施老闆的意見有幾點疑問：

1. 正如桂花池一向所說，我們的工資的確是有增加，但扣除通漲後，又有幾多實質增長？正確點說應該有幾多負增長？如果我們收入是負增長，那會有能力支持樓市繼續向上？如果本港經濟真的良好，為何那麼多人未能溫飽？為何有那麼多人要租住環境惡劣的房？最低工資生效後，有幾多人因此而受惠？年青人失業率接近10%，即使有工作的，人工亦只夠供養自己，那又怎樣負擔高昂的樓價？沒有年青一代接棒的樓市，又怎能健康發展？
2. 低息環境是支持樓市的一個重要因素，但這因素可以再維持幾耐？各國政府是否會視通漲如無物，尤它去蠶食社會的利潤？再講，即使港元與美元掛勾，香港仍可在美國未加息前自行加息。那怎麼可能？我們是有聯匯機制呀！信不信由你，但這事絕對有可能，因本港的金融大環境已改變了，資金流向正影響本地銀行的借貸取向，原因正是中央的緊縮政策所至，亦與施老闆所指中國通漲快見頂不吻合。(這點留待下一次再詳細討論)
3. 關於租金上升，代表樓市有實質需求，故可支持樓市的說法，對不起，這點我絕不認同。要知道，對於買不起樓的人，租樓是他們的唯一選擇，即使租金再升，也得咬緊牙關忍下去，因再貴的租金，他們也沒可能上車，既然沒法買樓，自不然要租樓住，貴租都要頂硬上，這叫馬死落地行，難道要他們統統街，或入住露宿者之家？現時樓市高溫異常，莫說首期每每2、3百萬，即使在現時超低息下，要應付餘下7成供款，相信不是人人可負擔得起，故租樓是無選擇下的選擇，那有什麼理由說租金上升會支持樓市呢！

至於王文彥的論點，明天繼續。

泰國大選，香港遊行

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上星期去了泰國公幹幾天，回港後又忙於公司月結，沒有一天停下來，因此打亂了每星期寫一篇文章的習慣，有時感覺生活真的十分令人疲累。但出外公幹有一好處，就是當晚上獨自一人在酒店房間時，可以有一個地方給自己靜靜地，沒人打擾下去思考，這是在家裡比較難做到的事情；至於在公幹後帶回公司做的事情，就留待回到公司再算吧。

從曼谷機場搭的士到酒店途中，沿途看到很多有關泰國大選候選人的廣告板，幾乎一燈柱一板。講真，自己並不關心泰國大選，若不是到那裏公幹，根本不知道今個星期是泰國大選，更不知道那個女的，原來就是前泰國總理他信的妹妹英祿。據說，由英祿領軍的為泰黨(Puea Thai Party)，民望頗高可看高一線，唯一擔心的是一旦英祿的為泰黨勝出，正在流亡海外的他信會否”衣錦還鄉”？

我們在泰國其間，還有數天才正式大選，市面上基本沒任何異樣，一切如常；但聽當地的同事說，我們做完公事，最好還是盡快離開，否則一旦大選結果有任何爭坳，他們也驚像去年紅衫軍的暴亂會否重演！要玩，留待下次吧，不必搵命博！

回港幾天，昨日是7。1，回歸十四年紀念日，是香港人的大日子，亦是我們一年一度表達民意的大日子。其實香港政府頗幸福，不用千辛萬苦花數月時間做民意調查收集民意，只消一天，民間所有不滿聲音盡在7。1上街表達，什麼地產霸權、僭建風波、亂派六千蚊、垃圾補選機制等等，有任何不滿，不必隱瞞，一次過話晒俾政府聽。

我們尊貴的曾特首，只要你伸長條頸，不再做縮頭烏龜，望望街外的人群，一個由22萬人組成的人群，你是否真的盲了，還是聾了？我們的聲音是如此響亮而明確，身為香港人的你，可否在你餘生，sorry, 係餘下任期，為香港人做番些少野？否則長此下去，難保反對政府的聲音會自我組織成香港本土的紅衫軍；假若香港政治不穩定，那香港就真的玩完，而你，就變成香港的千古罪人。

撤底失敗的聯儲局

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話說QE2的‘神聖任務’仲有兩星期就收工，上月大家仲估緊聯儲局會唔會出QE3，不過到上星期大家已經知道答案。

o係上星期個記者會上，貝南克隻字不提QE3，貝公似乎終於明白市場如何真正運作，明白到即使再推QE3，只會令通漲急劇惡化，但對實體經濟的實質影響則微乎其則（諷刺的是貝南克上升之初，其首要任務正是防止通縮）！皆因自2008年首次推出量化寬鬆措施之後，當其時市場已經有人預計到對經濟的影響其實十分有限，因為有日本珠玉在前，經濟差就是差，推甚麼QE只會人為地扭曲正常的經濟週期；拖長經濟回落期，反令經濟復甦期押後，對整體經濟只有害而沒得益。

當第一輪QE即將完結前，市場開始有反應，股市反覆向下，似要句訴聯儲局，如沒新救市計劃，股市就此玩完。聯儲局亦不敢怠慢，不久真的宣佈推新一輪量化寬鬆，亦即QE2，聯儲局的反應，一如市場預測。自此聯儲局由一個主導世界經濟命脈的金融機構，反過來被市場牽著走。

今天的情況與當日如出一撤，股市同樣反覆向下，直至大家完全失去信心，甚至連聯儲局亦開始擔心股市不停下跌，會阻礙經濟覆蘇步伐時，那時QE3便有望推出了。但問題係，如聯儲局再一次‘附合市場預期’，咁呢個聯儲局就會完全俾市場控制晒，咁呢個世界就真係玩完啦！

所以我估計今次跌浪有排未完，要跌到你我同聯儲局都驚，起碼由高位下跌15%至20%，即係以恆指計跌到落19,000點就差唔多o勒！不過咁，如果真係有QE3，我桂花池就會毫不考慮，毫無保留地在股票市場一鋪晒冷，皆因最後狂牛三出場是也！

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牛三升空，開始倒數

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不經不覺，聯儲局在去年推出的QE2將於本月尾結束。

回顧過去，除2008年首次推出量化寬鬆政策(QE1)曾令股市反彈外，基本上整個股市在QE2推出期間，都只係有波幅冇升幅，是故聯儲局推QE的成效有多大，大家有目共睹。股市尚且半生不死，唔上唔落，那麼對經濟的貢獻又有多大？根據Reuters報導，美國五月份失業率由四月份的9%上升至9.1%，好明顯，經濟對QE一樣冇反應！

其實貝南克自己都知發生緊乜野事，就算再推QE34567，結果只會推高通漲，對經濟毫無幫助。因為佢印o既銀紙大部份都俾D投資銀行用晒去買高風險市場產品，無乜幾多真正流入實體經濟，咁經濟又點會好轉呀！

經濟復甦遙遙無期，失業率持續上升，經濟數據又時好時壞，奧巴馬想下屆連任，佢同美國政府真係頭都大埋。但有人歡喜有人愁，班投行大鱷見經濟愈差，佢地就愈開心，皆因貝南克講過，如果情況有需要，再推QE都唔係冇可能！

收到！聽完貝公講野，班大鱷即醒水，上月已經開始做野，慢慢將股市推低，今日跌D聽日跌D，慢慢陰乾股市。道指由5月初約12700點，下跌到近日12000點邊緣，約5%；港股一向比較敏感，四月中就開始跌，跌幅比道指多少少，由四月高位24300點下跌到今日22660，兩個月共下跌1700點約7%。目的只有一個，跌到貝公怕怕為止。

咁之後又點？好簡單，繼續推低股市，直到六月尾正式結束QE2後，睇下聯儲局有乜野後著。

如果聯儲局冇乜指示，可能真係冇QE3，即係話個市可能已經到尾聲，班大鱷一定炒高賺埋最後一鋪至散水。

但若果相反，聯儲局唔覺意漏少少口風關於QE3，到時個市仲唔大幅反彈就奇！

但有冇QE3都好，我覺得呢一鋪都好大機會係最後一鋪，不過通常最後一鋪都係最勁個鋪！唔好唔記得，每年放煙花，最好睇總係最後一幕。

樓市見頂(2)

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自從政府推出SSD後，的確有效打擊短炒客，而有關樓市見頂的先兆，近月亦相繼出現。

1. 近月樓市已出現價升量跌，樓價乾升的情況，此乃見頂前先兆之一。
2. 買家不理性地、盲目地買入，總之不顧一切亦要持有才安心。筲箕灣遠期樓花譽都呎價萬三，買家頻說造價合理！
3. 市區樓炒無可炒，炒風吹到偏遠地區。97年樓市到頂前，炒風由市區最後炒到天水圍；上星期，有買家用300幾萬買入南丫島村屋，破盡離島區樓價。這情況通常是見頂前出現的極端例子。
4. 不要以為只有小市民心急買唔到樓，其實地產商一樣”頻頻能能”！佢地高價投地，大家就以為佢地睇好後市！其實地產商都係凡人，並冇仙家能預知未來能力，佢地投地時都以為樓價可以長炒長有，所以慌死執輸就自然重鎚出擊，佢地深信幾年後市區樓價應該好快見10萬蚊呎……！咁大家覺得呢個邏輯係咪合理！原來地產商都會出現恐慌性買入o架。
5. 最後一個樓市見頂先兆，就係大家都知，但係大家都冇為意的，就係當你問問你身邊四周的人，有幾多個會話你知樓市已經到頂，或者話樓價已經唔會再升，叫你唔好買？我諗應該冇，就算有，最多都係話依家樓價都幾貴，叫你計掂條數至好買，並唔係話樓價到頂叫你小心。咁情況下，你就真係要小心啦，因為市場智慧話俾我地知，當所有人都睇好時，就係時候要行開啦！