樓市見頂(2)

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自從政府推出SSD後，的確有效打擊短炒客，而有關樓市見頂的先兆，近月亦相繼出現。

1. 近月樓市已出現價升量跌，樓價乾升的情況，此乃見頂前先兆之一。
2. 買家不理性地、盲目地買入，總之不顧一切亦要持有才安心。筲箕灣遠期樓花譽都呎價萬三，買家頻說造價合理！
3. 市區樓炒無可炒，炒風吹到偏遠地區。97年樓市到頂前，炒風由市區最後炒到天水圍；上星期，有買家用300幾萬買入南丫島村屋，破盡離島區樓價。這情況通常是見頂前出現的極端例子。
4. 不要以為只有小市民心急買唔到樓，其實地產商一樣”頻頻能能”！佢地高價投地，大家就以為佢地睇好後市！其實地產商都係凡人，並冇仙家能預知未來能力，佢地投地時都以為樓價可以長炒長有，所以慌死執輸就自然重鎚出擊，佢地深信幾年後市區樓價應該好快見10萬蚊呎……！咁大家覺得呢個邏輯係咪合理！原來地產商都會出現恐慌性買入o架。
5. 最後一個樓市見頂先兆，就係大家都知，但係大家都冇為意的，就係當你問問你身邊四周的人，有幾多個會話你知樓市已經到頂，或者話樓價已經唔會再升，叫你唔好買？我諗應該冇，就算有，最多都係話依家樓價都幾貴，叫你計掂條數至好買，並唔係話樓價到頂叫你小心。咁情況下，你就真係要小心啦，因為市場智慧話俾我地知，當所有人都睇好時，就係時候要行開啦！

樓價見頂(1)

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究竟樓市到頂未？當然唔同人有唔同答案，有人睇好，亦有人睇淡。李嘉誠話自住仲可以，但炒樓就要小心。

至於我自己，講真，此刻我認係淡友。點解睇淡？因我發覺市場大環境已改變了。

第一，就係QE2後暫時唔會再推QE3(其實已講過九萬幾次)，但請記住呢個point真係好重要，成個遊戲規則已經改變晒。前兩年大家都知道聯儲局會不斷印銀紙，所以唔憂冇錢洗。雖然美國仲有排至加息，就算加都加好小，仲未開始收緊銀根。但正如一個二世祖，原本佢伯爺個個月都俾一千億佢fing，佢不知fing得幾咁開心，但突然間話暫時都冇得再俾佢，雖不至要佢還錢，但二世祖就一定唔開心，如佢仲想有錢洗，就無可避免地要變賣資產，大戶要套現，風險市場壓力自然增加。先賣股票，如果都唔夠佢fing，咁佢就要賣樓架啦！

第二，就係中央政府加大力度收緊銀根，呢樣又係好重要，但唔知點解，呢個消息每次出親，都只係股市有反應，樓市就無動於衷。其實中央加大銀行存款準備金，目的好明顯係想減少市場過多資金，從而減輕通漲壓力。但話雖如此，根據上星期公佈四月份新增貸款仍然高達7,396億，咪話唔嚇人，所以有理由想信中央會不斷加存款準備金，以達到預期效果。咁上面加存款準備金，又關香港樓市乜事？所以話呢，有冇留意有報導話，雖然樓價已超越97，但依家香港人供樓能力比97時強，供樓佔入息只係四成，但你問問身邊D人，近十年佢地加左幾多人工？基本上過去幾年樓價升幅肯定大大超越薪酬升幅，若只靠加人工肯定買唔到樓。咁點解又話香港人供樓能力比97時強？咪全因為大陸買家買乜野都咁豪，買乜都一次過俾錢，連買樓都唔例外，完全唔駛問銀行借，咁樣就形成香港銀行D按揭對比整體樓市市值就相對偏低，再將之比較我o地薪酬升幅，咁就變左我o地供樓能力好似好左，其實實際情況係點，我諗大家都好清楚。咁點解大陸人又個個咁有錢o架？其實自從大陸開放後，真係有一班人先富起來，到今時今日佢地已經係內地富豪，係一班有實力o既資本家，除左呢班富豪，仲有一班冇咁實力但就好有辦法o既人，中央政府推出四萬億救市方案，你話有冇佢地份？如果有1%唔覺意流左落黎香港，都已經係講緊400億，仲有銀行個個月D新增貸款去左邊，就好似話四月份新增貸款個7千幾億，1%又70幾億，咁過去兩年你估有幾多大陸資金流左落黎香港？所以當中央政府收緊銀根收到一定程度時，資金流走情況就會出現，到時無論股市樓市必受重挫。

但除非市場突然有重大壞消息出現，否則好小會一下子玩完，唔好忘記大戶本性係魚肉散戶，佢地要散貨，一定搵散戶接貨，樓市股市皆然，所以就算上述兩個情況已經出現，個市都唔會即時玩完，等佢地出晒貨，你地坐晒貨時，市場冇晒大戶參與，自然會自己散晒。我敢講依家樓市就算未到頂，亦不遠已！

關於樓市的兩則新聞，兩段分析

Technorati 的標籤：樓市

5月4日

施永清先生於<am730>中，寫了一段‘從通漲與利率看樓價’的文章，從他（地產老闆！）的角度解釋樓價升跌因由。

他的解釋是香港剛實施最低工資，又遇著經濟好、失業率低，於是通漲便無可避免地日趨嚴重。加上經濟好，股市上升，人們賺了錢便買樓投資。買樓後，便放租；現時租金回報率約兩至三厘，但按揭利率卻只有兩厘多，租金足夠支付利息支出。

施老闆最後總結為樓價會一直上升，直至租金回報率低於按揭利率時，樓價才見頂。

5月6日

羅家聰先生於<信報>中，用實質數據分析現在樓價是否合理。他的觀點是「讓人住、讓人買」的樓，是有其內在價值；但若是買入後不入住也不放租只等升值的（純炒樓，內地人最興），那樓宇便只有交易價值而沒有內在價值。而現在似乎已脫離了「讓人住、讓人買」的基本因素。

羅先生總結為不合理的最終都會合理化。

5月13日

政府成功賣出三幅地皮，共為庫房帶來57.31億收入，每幅地成交價均比開出價高，成績十分理想。比開價高出最多的是元朗牛潭尾用地，每方呎成交價6,548，比開價高124%，預計日後落成開售價接近一萬元；而最高成交價的是位於司徒拔道地皮，成交價44億9千萬，每呎成交價24,839，估計日後落成開售最少3萬2千元。

麵粉價貴過麵包價，市場總結為發展商對後市樂觀。

5月13日

羅家聰先生再於<信報>中，再用另一些實質數據解釋樓價與通漲的關係。原來大家一直認為‘買磚頭抗通漲’的邏輯是不合邏輯的，起碼沒有數據支持這是對的；相反，通漲是因樓價上升而起。理據是樓價是未來租金的折現，而租金佔消費物價指數三成，故樓價帶動未來租金，從而直接推高未來通漲。

羅先生認為買樓抗通漲是癈話，因若樓價轉勢下跌，通漲亦應隨之消失，甚至令你輸掉身家。

以上好友淡友立場分明，此刻未分勝負，你信邊個？我自己就是羅家聰先生的小粉絲。

殺拉登，為連任

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新聞報導說，美國頭號通緝犯拉登，已被美軍在巴基斯坦一次暗殺行動中擊斃，消息由美國總統奧巴馬親自分佈。消息傳出後，數以千計美國民眾跑到白宮外慶祝。

自911後，拉登東躲西藏，美軍終於在臨近911十週年前擊殺這名美國人的公敵，反恐行動終於大獲全勝！

但其實暗殺拉登，已由反恐慢慢幾成政治因素居多。雖然捉拿拉登仍是美國十分重要的反恐目標，但相信不少美國人甚至911受害者家屬已將惜日的痛楚及仇恨化開，畢竟911事件距今已十年，時間可沖淡一切！

所以有權相信這次暗殺行動，與奧巴馬兢選連任有莫大關係！

奧巴馬要成功連任，無論對外或對內，都要為自己造勢。造勢，就要錢，為政府開源節流是必須的。

首先是開源，即拯救美元行動！上星期聯儲局主席貝南克已表明QE2完成後不會再堆QE3，雖然聯儲局仍表明在資產負債表上的國債在到期後會再融資，但大前題是QE2完成後，聯儲局不會再印銀紙，即再沒”新錢”注入市場！這幾天美匯指數雖然只反彈些少，但大環境已改變，美匯轉向只是時間問題，只要美元轉勢向好，美債便再次有投資價值，這至少可安頓中國政府，令它乖乖地繼續買美債！有中國政府這條大水喉，奧巴馬便可專心對內事務。

其次是節流。為捉拿拉登及作為世界反恐領袖，美國每年消耗的軍費數以千億計，2010年軍費開支便達到驚人的7千億美元，這對美國政府確實是一個不容易放下的大包服。故此若能減少軍費開支，一來可為政府省大筆軍費，二來在其實不少美國人對美國出兵伊拉克感到不滿，同時亦不願意自己的親人長期放逐中東地區，故美國撤兵其實是有必要的。

但反恐任務未完成，要美國撤兵又談何容易！所以奧巴馬一定要做些事情，好讓自己有體面地撤兵，於是，殺拉登便成為理所當然。君不見奧巴馬在宣布拉登死訊同時，立即指出恐怖組織可能會策動報復行動，再次襲擊美國人或美國本土的機會大增，這正是一個天大的理由告訴全世界，我已成就大業殺死拉登，現在是時候班師回朝保護家園。這樣，注外軍費便可省回了。

所以，拉登之死，是要為奧巴馬成就他的大業，是有價值的。