關於樓市的兩則新聞，兩段分析

Technorati 的標籤：樓市

5月4日

施永清先生於<am730>中，寫了一段‘從通漲與利率看樓價’的文章，從他（地產老闆！）的角度解釋樓價升跌因由。

他的解釋是香港剛實施最低工資，又遇著經濟好、失業率低，於是通漲便無可避免地日趨嚴重。加上經濟好，股市上升，人們賺了錢便買樓投資。買樓後，便放租；現時租金回報率約兩至三厘，但按揭利率卻只有兩厘多，租金足夠支付利息支出。

施老闆最後總結為樓價會一直上升，直至租金回報率低於按揭利率時，樓價才見頂。

5月6日

羅家聰先生於<信報>中，用實質數據分析現在樓價是否合理。他的觀點是「讓人住、讓人買」的樓，是有其內在價值；但若是買入後不入住也不放租只等升值的（純炒樓，內地人最興），那樓宇便只有交易價值而沒有內在價值。而現在似乎已脫離了「讓人住、讓人買」的基本因素。

羅先生總結為不合理的最終都會合理化。

5月13日

政府成功賣出三幅地皮，共為庫房帶來57.31億收入，每幅地成交價均比開出價高，成績十分理想。比開價高出最多的是元朗牛潭尾用地，每方呎成交價6,548，比開價高124%，預計日後落成開售價接近一萬元；而最高成交價的是位於司徒拔道地皮，成交價44億9千萬，每呎成交價24,839，估計日後落成開售最少3萬2千元。

麵粉價貴過麵包價，市場總結為發展商對後市樂觀。

5月13日

羅家聰先生再於<信報>中，再用另一些實質數據解釋樓價與通漲的關係。原來大家一直認為‘買磚頭抗通漲’的邏輯是不合邏輯的，起碼沒有數據支持這是對的；相反，通漲是因樓價上升而起。理據是樓價是未來租金的折現，而租金佔消費物價指數三成，故樓價帶動未來租金，從而直接推高未來通漲。

羅先生認為買樓抗通漲是癈話，因若樓價轉勢下跌，通漲亦應隨之消失，甚至令你輸掉身家。

以上好友淡友立場分明，此刻未分勝負，你信邊個？我自己就是羅家聰先生的小粉絲。