可能出現的黑天鵝

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今天，我們能預見而又有可能出現的黑天鵝，有以下幾樣：

1. 可能是最快出現的黑天鵝，就是下星期美國國會兩黨未能如期達成共識，美債未能及時提高上限，美國被迫違約，政府無力應付日常開支，無法運作，警民齊上街示威，暴徒乘機搶掠，政府宣布全國進入緊急狀況，全國由軍事接管。

2. 歐債不斷惡化，連累德、法也被降評級，希臘經濟改革措施失敗，歐盟及國際貨幣組織放棄救援，希臘成為首個違約國家。希債爆破，影響一浪接一浪，愛爾蘭、葡萄牙、西班牙先後爆破，最終令歐盟解體，歐元一夜間消失。

3. 中國調控失敗，通漲惡化，地方政府十萬億債務爆破，令國有銀行破產；市民紛到銀行提錢自保，銀行擠提，全國銀行體系崩潰。資金大幅度流走，人民幣急跌，通漲每日以倍數上升，民間領導人出現，帶領民眾反抗政府，內戰一觸即發。

4. 全世界人們對貨幣制度不再信任，爭相搶購黃金白銀等‘真貨幣’，金價瘋狂升上十萬美元一安士；各國政府為求奪取黃金控制權，出兵強搶，第三次世界大戰正式開始。

以上假設，照目前情況來看，未必會發生，當然亦無人願意看得見；但如果以上其中一項真的發生了，其餘三項很大機會相繼出現，即是一係唔o黎，一o黎就四樣一齊。

最後會點？瑪雅人曾經預言2012係世界末日，咁你又信唔信？

QE3殺到

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講完樓市，正想講講美債同量化寬鬆時，冷不防被聯儲局主席貝南克搶先一步，自行爆料先，在聽證會上透露聯儲局可能考慮推出額外貨幣刺激措施，即QE3是也。消息一出，道指立即反彈過百點。(呢幾日道指又腳軟因貝公又突然反口出彈弓！)

正如桂花池之前在‘撤底失敗的聯儲局’一文中已經指出，市場是貪心的，他們會用盡一切方法，即使推倒市場，亦要迫使聯儲局再推量化寬鬆。錢，是沒有人嫌多的，更何況是一班貪得無厭的大鱷？如果聯儲局真的聽命行事，那表示聯儲局的聲望及名譽地位已盪然無存，它只是一個專門為一班永不滿足的銀行家服務及只懂不斷印銀紙的垃圾中央銀行吧了！美元貶值？關我庇事！通漲惡化？與我何干！再印多十萬八千億就最合我心意。

雖然貝公爆響口講QE3，但佢並沒有提到何時推出及規模有多大，講D唔講D，玩下你班友仔。

不過我估計推出時間應該在今年第四季，因為現時令總統奧巴馬最最頭痕的，是兩黨為提高美債上限的爭坳。其實明眼人都知兩黨議員在玩野，共和黨極之聰明，在大選前一年乘機發難，迫令奧巴馬政府屈服，而最終目的當然希望他不能連任。

所以只要奧巴馬或民主黨願意作出讓步，增加美債上限方案是必定通過的，根本不用擔心，班國會議員做場戲俾大家睇o者。一旦美債問題解決，推出QE3便是時候了，因為正好用來購買美債！其實由有QE1至QE2以來，美聯儲局已經正為美債最大買家，即係話依家美國其實係自己印銀紙俾自己用，理論上美國係可以無止境地印銀紙去支持自己的，但負作用是美元會不斷貶值。

睇番轉頭，其實聯儲局都唔想持有太多美債，雖然技術上可行，但畢竟債卷是向別人/國借錢的一張借據，豈有人自己借錢給自己！但中國政府已表明儲備要多樣化，即係已經睇穿了美國政府的板斧，就係通過美元不斷貶值去淡化美元債務，所以中國政府已不想再增持美債，真係你買埋我份啦！至於歐洲方面，都唔駛我講，大家都知依家歐洲係乜野情況，顧掂自己先算，美債？我理得你呀！日本呢，大地震後已經五勞七傷，核輻射問題未解決，又係得閒死唔得閒病個隻，仲點理到你呀！

所以美債失去呢幾個大買家後，只好自己顧自己，自己印銀紙俾買自己債卷。但另一問題又出現，就係錢可以無限量地印，只是聯儲局開綠燈就得，但增加美債上限，就要國會通過，就算印好銀紙都冇得過你買，所以一定要通過增加美債後，QE3才可正式啟動，所以貝南克一爆完推QE後，第二日就知衰，即改口又話冇QE，貝公一時口快，衰o左！

所以係下月初死線前，是不會再有QE消息出街，直至方案通過，聯儲局就可正式開工，再印錢紙是也！時間方面，4Q就差唔多啦，快D買多D黃金等升值啦！

再論樓市(三)

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上兩次桂花池題到有關內地收緊銀根，對香港的影響，咁究竟點影響我o地本土銀行借貸方向，又對樓市有乜o野影響？

上星期三晚，人行宣布自7月7日起上調存貸基準利率25個基點，是中央實施緊縮政策之後第五次加息。由於上半年食品價格累計上升達6.3%，故中央仍然極度關注通漲問題，打壓絕不手軟。亦因此，有分析員預期，除加息外，人行可能再上調準備金率，使內地銀根進一步收緊。

但中央收緊銀根，除打壓通漲外，連正常需要錢銀週轉的企業亦一拼打壓下來，尤其中小企業，若它們借不到錢，而令週轉不靈，分分鐘關門大吉。講真，唔怕得罪講句，令到內地中小企如此艱苦經營，是中央一手做成。

一切皆因錢作怪，由四萬億救市，變十萬億地方債危機，全因錢太多同亂咁駛錢。中央終於明白問題所在，於是立下決心，實施緊縮政策，好讓市場熱錢慢慢退回。於是人行左一拳加息，右一拳加準備金，最受害係那些真的需要錢銀週轉的中小企業，他們問銀行借唔到錢，唯有問財務公司借，聽說息口高達30厘。

窮則變，變則通，內地銀行唔借，一於南下問香港銀行借。香港銀行求之不得，因近年樓市暢旺，銀行大量貸款皆借去做樓宇按揭，但在樓按利率長期低企下，銀行真的冇乜肉食。現在有新客路自動找上門，而企業借貸息率比樓按高，銀行自然樂於做此新生意。

亦因此，銀行不用再在樓按市場上爭個你死我活，對樓按市場態度亦開始轉變。

首先由H按下手，因銀行同業拆息真的十分低，以此做基準做按揭，銀行冇啖好食。因應內銀抽緊銀根，資金成本上升，於是加H按息便理所當然。匯豐(0005)、中銀(2388)等大銀行相繼加息，最新H按已高於傳統P按了，而銀行目的只有一個，就是要驅逐樓按由H轉回去P，待大部份樓按重回P按市場時，就開始加P按息。

但我們有聯匯制度，美國不加息香港如何加？非也，香港銀行根本不用等待美國加息，自己亦有條件加息。大家不要忘記香港P按是用P減的，例如中銀最新P按是P減2.7厘，即2.3厘，如果中銀減少優惠，假設只減2.2厘，那中銀在優惠利率不變下，已將按揭利率加了半厘息了。所以有人經常說美國有排未加息，香港不用驚加息等等，真係信佢就死。

樓市除了銀行加息因素利淡外，另一因素係政治風險亦正不斷上升。七一上街的人中，有大部份是抗議地產霸權，遊行人數大幅上升，挑起中央條神經線，曾特首立即說港樓升幅好恐怖，加上早前港澳辦王光亞出言說要特首留意樓市，故政府絕對有理由再出招對付樓市，政治風險已不容忽視。

再論樓市(二)

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真的十分應棍，昨日說了關於中原地產施老闆對樓市的觀點，其中一點是說中國的通漲可能見頂，故緊縮政策可望鬆一鬆。在施老闆發表言論不足24小時裏，我們偉大的人行就給施老闆狠狠的摑一把掌，宣布加息25個基點，正正反影中央仍然堅決力壓通漲，而且經濟師亦預期，下半年緊縮政策將持續！對不起，施老闆，不是有心裝你，但真的十分應棍！

接昨日的話題，除正方支持樓市外，負方代表王文彥先生亦發表了他的見解，詳細列出10個睇淡樓市的理由。

1. 政府收緊銀行借貸上限，樓市政策風險正上升；
2. 由於通漲壓力不斷加大，各國將無可避免被迫加息；
3. 通漲失控導致社會動亂(七一遊行衝突？)，另一政治風險；
4. 內地銀行收緊銀根，國內企業要另找融資渠道。(就是這點直接影響香港銀行按揭利率及樓市去向，容我賣個關子，另文再詳細解釋)；
5. 銀行水浸消失，拆息開始上升；
6. 歐洲債務危機未除，中國硬著陸風險上升；
7. 港澳辦主任王光亞表示關注本港樓市，香港政府調控樓市有壓力；
8. 若樓價再失控上升，政府有可能實施限外令；
9. 樓市價升量跌，買家開始卻步；
10. 樓價已極其嚴重偏高，遠超正常購買力。

以上10點其實部份重覆，但卻指出要點，現在樓價的確已超乎正常水平。其實樓市主要需求者，絕大部份是本土居民，人們買樓目的只是希望有個安樂窩，擁有一個屬於自己的家；相對投資者而言，買樓只為升值，賺錢後便賣出吐現，沒必要持有過世，這是投資者的本性。故若香港樓市全被投資者操控，對實質用家及本土經濟確實帶來很多負面因素。若情況嚴重，不排除香港人會大舉移民，因香港已不適合一般小市民居住，而是只有投資者及炒家的大賭場。

再論樓市(一)

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今日，發生了一件十分有趣的事，兩位在地產界有份量之士，分別在不同報章上各自發表了對樓市的意見，但兩人意見南轅北轍，一說樓市大方向依然向上已，另一則說樓市已成強弩之未。喂！桂花池，各人有自己意見，有什麼可笑？哈哈，有趣的地方就是兩人的身份，咁你知唔知呢兩個是誰人？看好一方就是中原地產老闆施永青，而睇淡者正是他的‘老友’王文彥。

據說兩人早年是同窗，後聯手共同創立中原地產，但後因意見不合而各自發展。施永青繼續留守中原地產，而王文彥則成立怡安地產，但仍手持中原股份，這正是中原地產多年來也沒上市的原因，否則今天就不會只有美聯(1200)在港交所唯一掛牌的地產代理。

說回正題，施老闆今天在他的<am730>裏，發表了他對樓市的意見，正如前所述，他是向好的。理據是現時香港經濟增長勢頭不錯，失業率不高，工資水平看漲，環球低息因素，內地通漲見頂，以及租金仍然向上等等因素反影樓市有支持，大方向仍是向上。

但我對施老闆的意見有幾點疑問：

1. 正如桂花池一向所說，我們的工資的確是有增加，但扣除通漲後，又有幾多實質增長？正確點說應該有幾多負增長？如果我們收入是負增長，那會有能力支持樓市繼續向上？如果本港經濟真的良好，為何那麼多人未能溫飽？為何有那麼多人要租住環境惡劣的房？最低工資生效後，有幾多人因此而受惠？年青人失業率接近10%，即使有工作的，人工亦只夠供養自己，那又怎樣負擔高昂的樓價？沒有年青一代接棒的樓市，又怎能健康發展？
2. 低息環境是支持樓市的一個重要因素，但這因素可以再維持幾耐？各國政府是否會視通漲如無物，尤它去蠶食社會的利潤？再講，即使港元與美元掛勾，香港仍可在美國未加息前自行加息。那怎麼可能？我們是有聯匯機制呀！信不信由你，但這事絕對有可能，因本港的金融大環境已改變了，資金流向正影響本地銀行的借貸取向，原因正是中央的緊縮政策所至，亦與施老闆所指中國通漲快見頂不吻合。(這點留待下一次再詳細討論)
3. 關於租金上升，代表樓市有實質需求，故可支持樓市的說法，對不起，這點我絕不認同。要知道，對於買不起樓的人，租樓是他們的唯一選擇，即使租金再升，也得咬緊牙關忍下去，因再貴的租金，他們也沒可能上車，既然沒法買樓，自不然要租樓住，貴租都要頂硬上，這叫馬死落地行，難道要他們統統街，或入住露宿者之家？現時樓市高溫異常，莫說首期每每2、3百萬，即使在現時超低息下，要應付餘下7成供款，相信不是人人可負擔得起，故租樓是無選擇下的選擇，那有什麼理由說租金上升會支持樓市呢！

至於王文彥的論點，明天繼續。

泰國大選，香港遊行

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上星期去了泰國公幹幾天，回港後又忙於公司月結，沒有一天停下來，因此打亂了每星期寫一篇文章的習慣，有時感覺生活真的十分令人疲累。但出外公幹有一好處，就是當晚上獨自一人在酒店房間時，可以有一個地方給自己靜靜地，沒人打擾下去思考，這是在家裡比較難做到的事情；至於在公幹後帶回公司做的事情，就留待回到公司再算吧。

從曼谷機場搭的士到酒店途中，沿途看到很多有關泰國大選候選人的廣告板，幾乎一燈柱一板。講真，自己並不關心泰國大選，若不是到那裏公幹，根本不知道今個星期是泰國大選，更不知道那個女的，原來就是前泰國總理他信的妹妹英祿。據說，由英祿領軍的為泰黨(Puea Thai Party)，民望頗高可看高一線，唯一擔心的是一旦英祿的為泰黨勝出，正在流亡海外的他信會否”衣錦還鄉”？

我們在泰國其間，還有數天才正式大選，市面上基本沒任何異樣，一切如常；但聽當地的同事說，我們做完公事，最好還是盡快離開，否則一旦大選結果有任何爭坳，他們也驚像去年紅衫軍的暴亂會否重演！要玩，留待下次吧，不必搵命博！

回港幾天，昨日是7。1，回歸十四年紀念日，是香港人的大日子，亦是我們一年一度表達民意的大日子。其實香港政府頗幸福，不用千辛萬苦花數月時間做民意調查收集民意，只消一天，民間所有不滿聲音盡在7。1上街表達，什麼地產霸權、僭建風波、亂派六千蚊、垃圾補選機制等等，有任何不滿，不必隱瞞，一次過話晒俾政府聽。

我們尊貴的曾特首，只要你伸長條頸，不再做縮頭烏龜，望望街外的人群，一個由22萬人組成的人群，你是否真的盲了，還是聾了？我們的聲音是如此響亮而明確，身為香港人的你，可否在你餘生，sorry, 係餘下任期，為香港人做番些少野？否則長此下去，難保反對政府的聲音會自我組織成香港本土的紅衫軍；假若香港政治不穩定，那香港就真的玩完，而你，就變成香港的千古罪人。