再論樓市(一)

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今日，發生了一件十分有趣的事，兩位在地產界有份量之士，分別在不同報章上各自發表了對樓市的意見，但兩人意見南轅北轍，一說樓市大方向依然向上已，另一則說樓市已成強弩之未。喂！桂花池，各人有自己意見，有什麼可笑？哈哈，有趣的地方就是兩人的身份，咁你知唔知呢兩個是誰人？看好一方就是中原地產老闆施永青，而睇淡者正是他的‘老友’王文彥。

據說兩人早年是同窗，後聯手共同創立中原地產，但後因意見不合而各自發展。施永青繼續留守中原地產，而王文彥則成立怡安地產，但仍手持中原股份，這正是中原地產多年來也沒上市的原因，否則今天就不會只有美聯(1200)在港交所唯一掛牌的地產代理。

說回正題，施老闆今天在他的<am730>裏，發表了他對樓市的意見，正如前所述，他是向好的。理據是現時香港經濟增長勢頭不錯，失業率不高，工資水平看漲，環球低息因素，內地通漲見頂，以及租金仍然向上等等因素反影樓市有支持，大方向仍是向上。

但我對施老闆的意見有幾點疑問：

1. 正如桂花池一向所說，我們的工資的確是有增加，但扣除通漲後，又有幾多實質增長？正確點說應該有幾多負增長？如果我們收入是負增長，那會有能力支持樓市繼續向上？如果本港經濟真的良好，為何那麼多人未能溫飽？為何有那麼多人要租住環境惡劣的房？最低工資生效後，有幾多人因此而受惠？年青人失業率接近10%，即使有工作的，人工亦只夠供養自己，那又怎樣負擔高昂的樓價？沒有年青一代接棒的樓市，又怎能健康發展？
2. 低息環境是支持樓市的一個重要因素，但這因素可以再維持幾耐？各國政府是否會視通漲如無物，尤它去蠶食社會的利潤？再講，即使港元與美元掛勾，香港仍可在美國未加息前自行加息。那怎麼可能？我們是有聯匯機制呀！信不信由你，但這事絕對有可能，因本港的金融大環境已改變了，資金流向正影響本地銀行的借貸取向，原因正是中央的緊縮政策所至，亦與施老闆所指中國通漲快見頂不吻合。(這點留待下一次再詳細討論)
3. 關於租金上升，代表樓市有實質需求，故可支持樓市的說法，對不起，這點我絕不認同。要知道，對於買不起樓的人，租樓是他們的唯一選擇，即使租金再升，也得咬緊牙關忍下去，因再貴的租金，他們也沒可能上車，既然沒法買樓，自不然要租樓住，貴租都要頂硬上，這叫馬死落地行，難道要他們統統街，或入住露宿者之家？現時樓市高溫異常，莫說首期每每2、3百萬，即使在現時超低息下，要應付餘下7成供款，相信不是人人可負擔得起，故租樓是無選擇下的選擇，那有什麼理由說租金上升會支持樓市呢！

至於王文彥的論點，明天繼續。