泰國大選，香港遊行

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上星期去了泰國公幹幾天，回港後又忙於公司月結，沒有一天停下來，因此打亂了每星期寫一篇文章的習慣，有時感覺生活真的十分令人疲累。但出外公幹有一好處，就是當晚上獨自一人在酒店房間時，可以有一個地方給自己靜靜地，沒人打擾下去思考，這是在家裡比較難做到的事情；至於在公幹後帶回公司做的事情，就留待回到公司再算吧。

從曼谷機場搭的士到酒店途中，沿途看到很多有關泰國大選候選人的廣告板，幾乎一燈柱一板。講真，自己並不關心泰國大選，若不是到那裏公幹，根本不知道今個星期是泰國大選，更不知道那個女的，原來就是前泰國總理他信的妹妹英祿。據說，由英祿領軍的為泰黨(Puea Thai Party)，民望頗高可看高一線，唯一擔心的是一旦英祿的為泰黨勝出，正在流亡海外的他信會否”衣錦還鄉”？

我們在泰國其間，還有數天才正式大選，市面上基本沒任何異樣，一切如常；但聽當地的同事說，我們做完公事，最好還是盡快離開，否則一旦大選結果有任何爭坳，他們也驚像去年紅衫軍的暴亂會否重演！要玩，留待下次吧，不必搵命博！

回港幾天，昨日是7。1，回歸十四年紀念日，是香港人的大日子，亦是我們一年一度表達民意的大日子。其實香港政府頗幸福，不用千辛萬苦花數月時間做民意調查收集民意，只消一天，民間所有不滿聲音盡在7。1上街表達，什麼地產霸權、僭建風波、亂派六千蚊、垃圾補選機制等等，有任何不滿，不必隱瞞，一次過話晒俾政府聽。

我們尊貴的曾特首，只要你伸長條頸，不再做縮頭烏龜，望望街外的人群，一個由22萬人組成的人群，你是否真的盲了，還是聾了？我們的聲音是如此響亮而明確，身為香港人的你，可否在你餘生，sorry, 係餘下任期，為香港人做番些少野？否則長此下去，難保反對政府的聲音會自我組織成香港本土的紅衫軍；假若香港政治不穩定，那香港就真的玩完，而你，就變成香港的千古罪人。

撤底失敗的聯儲局

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話說QE2的‘神聖任務’仲有兩星期就收工，上月大家仲估緊聯儲局會唔會出QE3，不過到上星期大家已經知道答案。

o係上星期個記者會上，貝南克隻字不提QE3，貝公似乎終於明白市場如何真正運作，明白到即使再推QE3，只會令通漲急劇惡化，但對實體經濟的實質影響則微乎其則（諷刺的是貝南克上升之初，其首要任務正是防止通縮）！皆因自2008年首次推出量化寬鬆措施之後，當其時市場已經有人預計到對經濟的影響其實十分有限，因為有日本珠玉在前，經濟差就是差，推甚麼QE只會人為地扭曲正常的經濟週期；拖長經濟回落期，反令經濟復甦期押後，對整體經濟只有害而沒得益。

當第一輪QE即將完結前，市場開始有反應，股市反覆向下，似要句訴聯儲局，如沒新救市計劃，股市就此玩完。聯儲局亦不敢怠慢，不久真的宣佈推新一輪量化寬鬆，亦即QE2，聯儲局的反應，一如市場預測。自此聯儲局由一個主導世界經濟命脈的金融機構，反過來被市場牽著走。

今天的情況與當日如出一撤，股市同樣反覆向下，直至大家完全失去信心，甚至連聯儲局亦開始擔心股市不停下跌，會阻礙經濟覆蘇步伐時，那時QE3便有望推出了。但問題係，如聯儲局再一次‘附合市場預期’，咁呢個聯儲局就會完全俾市場控制晒，咁呢個世界就真係玩完啦！

所以我估計今次跌浪有排未完，要跌到你我同聯儲局都驚，起碼由高位下跌15%至20%，即係以恆指計跌到落19,000點就差唔多o勒！不過咁，如果真係有QE3，我桂花池就會毫不考慮，毫無保留地在股票市場一鋪晒冷，皆因最後狂牛三出場是也！

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牛三升空，開始倒數

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不經不覺，聯儲局在去年推出的QE2將於本月尾結束。

回顧過去，除2008年首次推出量化寬鬆政策(QE1)曾令股市反彈外，基本上整個股市在QE2推出期間，都只係有波幅冇升幅，是故聯儲局推QE的成效有多大，大家有目共睹。股市尚且半生不死，唔上唔落，那麼對經濟的貢獻又有多大？根據Reuters報導，美國五月份失業率由四月份的9%上升至9.1%，好明顯，經濟對QE一樣冇反應！

其實貝南克自己都知發生緊乜野事，就算再推QE34567，結果只會推高通漲，對經濟毫無幫助。因為佢印o既銀紙大部份都俾D投資銀行用晒去買高風險市場產品，無乜幾多真正流入實體經濟，咁經濟又點會好轉呀！

經濟復甦遙遙無期，失業率持續上升，經濟數據又時好時壞，奧巴馬想下屆連任，佢同美國政府真係頭都大埋。但有人歡喜有人愁，班投行大鱷見經濟愈差，佢地就愈開心，皆因貝南克講過，如果情況有需要，再推QE都唔係冇可能！

收到！聽完貝公講野，班大鱷即醒水，上月已經開始做野，慢慢將股市推低，今日跌D聽日跌D，慢慢陰乾股市。道指由5月初約12700點，下跌到近日12000點邊緣，約5%；港股一向比較敏感，四月中就開始跌，跌幅比道指多少少，由四月高位24300點下跌到今日22660，兩個月共下跌1700點約7%。目的只有一個，跌到貝公怕怕為止。

咁之後又點？好簡單，繼續推低股市，直到六月尾正式結束QE2後，睇下聯儲局有乜野後著。

如果聯儲局冇乜指示，可能真係冇QE3，即係話個市可能已經到尾聲，班大鱷一定炒高賺埋最後一鋪至散水。

但若果相反，聯儲局唔覺意漏少少口風關於QE3，到時個市仲唔大幅反彈就奇！

但有冇QE3都好，我覺得呢一鋪都好大機會係最後一鋪，不過通常最後一鋪都係最勁個鋪！唔好唔記得，每年放煙花，最好睇總係最後一幕。

樓市見頂(2)

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自從政府推出SSD後，的確有效打擊短炒客，而有關樓市見頂的先兆，近月亦相繼出現。

1. 近月樓市已出現價升量跌，樓價乾升的情況，此乃見頂前先兆之一。
2. 買家不理性地、盲目地買入，總之不顧一切亦要持有才安心。筲箕灣遠期樓花譽都呎價萬三，買家頻說造價合理！
3. 市區樓炒無可炒，炒風吹到偏遠地區。97年樓市到頂前，炒風由市區最後炒到天水圍；上星期，有買家用300幾萬買入南丫島村屋，破盡離島區樓價。這情況通常是見頂前出現的極端例子。
4. 不要以為只有小市民心急買唔到樓，其實地產商一樣”頻頻能能”！佢地高價投地，大家就以為佢地睇好後市！其實地產商都係凡人，並冇仙家能預知未來能力，佢地投地時都以為樓價可以長炒長有，所以慌死執輸就自然重鎚出擊，佢地深信幾年後市區樓價應該好快見10萬蚊呎……！咁大家覺得呢個邏輯係咪合理！原來地產商都會出現恐慌性買入o架。
5. 最後一個樓市見頂先兆，就係大家都知，但係大家都冇為意的，就係當你問問你身邊四周的人，有幾多個會話你知樓市已經到頂，或者話樓價已經唔會再升，叫你唔好買？我諗應該冇，就算有，最多都係話依家樓價都幾貴，叫你計掂條數至好買，並唔係話樓價到頂叫你小心。咁情況下，你就真係要小心啦，因為市場智慧話俾我地知，當所有人都睇好時，就係時候要行開啦！

樓價見頂(1)

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究竟樓市到頂未？當然唔同人有唔同答案，有人睇好，亦有人睇淡。李嘉誠話自住仲可以，但炒樓就要小心。

至於我自己，講真，此刻我認係淡友。點解睇淡？因我發覺市場大環境已改變了。

第一，就係QE2後暫時唔會再推QE3(其實已講過九萬幾次)，但請記住呢個point真係好重要，成個遊戲規則已經改變晒。前兩年大家都知道聯儲局會不斷印銀紙，所以唔憂冇錢洗。雖然美國仲有排至加息，就算加都加好小，仲未開始收緊銀根。但正如一個二世祖，原本佢伯爺個個月都俾一千億佢fing，佢不知fing得幾咁開心，但突然間話暫時都冇得再俾佢，雖不至要佢還錢，但二世祖就一定唔開心，如佢仲想有錢洗，就無可避免地要變賣資產，大戶要套現，風險市場壓力自然增加。先賣股票，如果都唔夠佢fing，咁佢就要賣樓架啦！

第二，就係中央政府加大力度收緊銀根，呢樣又係好重要，但唔知點解，呢個消息每次出親，都只係股市有反應，樓市就無動於衷。其實中央加大銀行存款準備金，目的好明顯係想減少市場過多資金，從而減輕通漲壓力。但話雖如此，根據上星期公佈四月份新增貸款仍然高達7,396億，咪話唔嚇人，所以有理由想信中央會不斷加存款準備金，以達到預期效果。咁上面加存款準備金，又關香港樓市乜事？所以話呢，有冇留意有報導話，雖然樓價已超越97，但依家香港人供樓能力比97時強，供樓佔入息只係四成，但你問問身邊D人，近十年佢地加左幾多人工？基本上過去幾年樓價升幅肯定大大超越薪酬升幅，若只靠加人工肯定買唔到樓。咁點解又話香港人供樓能力比97時強？咪全因為大陸買家買乜野都咁豪，買乜都一次過俾錢，連買樓都唔例外，完全唔駛問銀行借，咁樣就形成香港銀行D按揭對比整體樓市市值就相對偏低，再將之比較我o地薪酬升幅，咁就變左我o地供樓能力好似好左，其實實際情況係點，我諗大家都好清楚。咁點解大陸人又個個咁有錢o架？其實自從大陸開放後，真係有一班人先富起來，到今時今日佢地已經係內地富豪，係一班有實力o既資本家，除左呢班富豪，仲有一班冇咁實力但就好有辦法o既人，中央政府推出四萬億救市方案，你話有冇佢地份？如果有1%唔覺意流左落黎香港，都已經係講緊400億，仲有銀行個個月D新增貸款去左邊，就好似話四月份新增貸款個7千幾億，1%又70幾億，咁過去兩年你估有幾多大陸資金流左落黎香港？所以當中央政府收緊銀根收到一定程度時，資金流走情況就會出現，到時無論股市樓市必受重挫。

但除非市場突然有重大壞消息出現，否則好小會一下子玩完，唔好忘記大戶本性係魚肉散戶，佢地要散貨，一定搵散戶接貨，樓市股市皆然，所以就算上述兩個情況已經出現，個市都唔會即時玩完，等佢地出晒貨，你地坐晒貨時，市場冇晒大戶參與，自然會自己散晒。我敢講依家樓市就算未到頂，亦不遠已！

關於樓市的兩則新聞，兩段分析

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5月4日

施永清先生於<am730>中，寫了一段‘從通漲與利率看樓價’的文章，從他（地產老闆！）的角度解釋樓價升跌因由。

他的解釋是香港剛實施最低工資，又遇著經濟好、失業率低，於是通漲便無可避免地日趨嚴重。加上經濟好，股市上升，人們賺了錢便買樓投資。買樓後，便放租；現時租金回報率約兩至三厘，但按揭利率卻只有兩厘多，租金足夠支付利息支出。

施老闆最後總結為樓價會一直上升，直至租金回報率低於按揭利率時，樓價才見頂。

5月6日

羅家聰先生於<信報>中，用實質數據分析現在樓價是否合理。他的觀點是「讓人住、讓人買」的樓，是有其內在價值；但若是買入後不入住也不放租只等升值的（純炒樓，內地人最興），那樓宇便只有交易價值而沒有內在價值。而現在似乎已脫離了「讓人住、讓人買」的基本因素。

羅先生總結為不合理的最終都會合理化。

5月13日

政府成功賣出三幅地皮，共為庫房帶來57.31億收入，每幅地成交價均比開出價高，成績十分理想。比開價高出最多的是元朗牛潭尾用地，每方呎成交價6,548，比開價高124%，預計日後落成開售價接近一萬元；而最高成交價的是位於司徒拔道地皮，成交價44億9千萬，每呎成交價24,839，估計日後落成開售最少3萬2千元。

麵粉價貴過麵包價，市場總結為發展商對後市樂觀。

5月13日

羅家聰先生再於<信報>中，再用另一些實質數據解釋樓價與通漲的關係。原來大家一直認為‘買磚頭抗通漲’的邏輯是不合邏輯的，起碼沒有數據支持這是對的；相反，通漲是因樓價上升而起。理據是樓價是未來租金的折現，而租金佔消費物價指數三成，故樓價帶動未來租金，從而直接推高未來通漲。

羅先生認為買樓抗通漲是癈話，因若樓價轉勢下跌，通漲亦應隨之消失，甚至令你輸掉身家。

以上好友淡友立場分明，此刻未分勝負，你信邊個？我自己就是羅家聰先生的小粉絲。

殺拉登，為連任

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新聞報導說，美國頭號通緝犯拉登，已被美軍在巴基斯坦一次暗殺行動中擊斃，消息由美國總統奧巴馬親自分佈。消息傳出後，數以千計美國民眾跑到白宮外慶祝。

自911後，拉登東躲西藏，美軍終於在臨近911十週年前擊殺這名美國人的公敵，反恐行動終於大獲全勝！

但其實暗殺拉登，已由反恐慢慢幾成政治因素居多。雖然捉拿拉登仍是美國十分重要的反恐目標，但相信不少美國人甚至911受害者家屬已將惜日的痛楚及仇恨化開，畢竟911事件距今已十年，時間可沖淡一切！

所以有權相信這次暗殺行動，與奧巴馬兢選連任有莫大關係！

奧巴馬要成功連任，無論對外或對內，都要為自己造勢。造勢，就要錢，為政府開源節流是必須的。

首先是開源，即拯救美元行動！上星期聯儲局主席貝南克已表明QE2完成後不會再堆QE3，雖然聯儲局仍表明在資產負債表上的國債在到期後會再融資，但大前題是QE2完成後，聯儲局不會再印銀紙，即再沒”新錢”注入市場！這幾天美匯指數雖然只反彈些少，但大環境已改變，美匯轉向只是時間問題，只要美元轉勢向好，美債便再次有投資價值，這至少可安頓中國政府，令它乖乖地繼續買美債！有中國政府這條大水喉，奧巴馬便可專心對內事務。

其次是節流。為捉拿拉登及作為世界反恐領袖，美國每年消耗的軍費數以千億計，2010年軍費開支便達到驚人的7千億美元，這對美國政府確實是一個不容易放下的大包服。故此若能減少軍費開支，一來可為政府省大筆軍費，二來在其實不少美國人對美國出兵伊拉克感到不滿，同時亦不願意自己的親人長期放逐中東地區，故美國撤兵其實是有必要的。

但反恐任務未完成，要美國撤兵又談何容易！所以奧巴馬一定要做些事情，好讓自己有體面地撤兵，於是，殺拉登便成為理所當然。君不見奧巴馬在宣布拉登死訊同時，立即指出恐怖組織可能會策動報復行動，再次襲擊美國人或美國本土的機會大增，這正是一個天大的理由告訴全世界，我已成就大業殺死拉登，現在是時候班師回朝保護家園。這樣，注外軍費便可省回了。

所以，拉登之死，是要為奧巴馬成就他的大業，是有價值的。