2011年5月29日 星期日

樓市見頂(2)

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自從政府推出SSD後,的確有效打擊短炒客,而有關樓市見頂的先兆,近月亦相繼出現。

  1. 近月樓市已出現價升量跌,樓價乾升的情況,此乃見頂前先兆之一。
  2. 買家不理性地、盲目地買入,總之不顧一切亦要持有才安心。筲箕灣遠期樓花譽都呎價萬三,買家頻說造價合理!
  3. 市區樓炒無可炒,炒風吹到偏遠地區。97年樓市到頂前,炒風由市區最後炒到天水圍;上星期,有買家用300幾萬買入南丫島村屋,破盡離島區樓價。這情況通常是見頂前出現的極端例子。
  4. 不要以為只有小市民心急買唔到樓,其實地產商一樣”頻頻能能”!佢地高價投地,大家就以為佢地睇好後市!其實地產商都係凡人,並冇仙家能預知未來能力,佢地投地時都以為樓價可以長炒長有,所以慌死執輸就自然重鎚出擊,佢地深信幾年後市區樓價應該好快見10萬蚊呎……!咁大家覺得呢個邏輯係咪合理!原來地產商都會出現恐慌性買入o架。
  5. 最後一個樓市見頂先兆,就係大家都知,但係大家都冇為意的,就係當你問問你身邊四周的人,有幾多個會話你知樓市已經到頂,或者話樓價已經唔會再升,叫你唔好買?我諗應該冇,就算有,最多都係話依家樓價都幾貴,叫你計掂條數至好買,並唔係話樓價到頂叫你小心。咁情況下,你就真係要小心啦,因為市場智慧話俾我地知,當所有人都睇好時,就係時候要行開啦!

2011年5月21日 星期六

樓價見頂(1)

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究竟樓市到頂未?當然唔同人有唔同答案,有人睇好,亦有人睇淡。李嘉誠話自住仲可以,但炒樓就要小心。

至於我自己,講真,此刻我認係淡友。點解睇淡?因我發覺市場大環境已改變了。

第一,就係QE2後暫時唔會再推QE3(其實已講過九萬幾次),但請記住呢個point真係好重要,成個遊戲規則已經改變晒。前兩年大家都知道聯儲局會不斷印銀紙,所以唔憂冇錢洗。雖然美國仲有排至加息,就算加都加好小,仲未開始收緊銀根。但正如一個二世祖,原本佢伯爺個個月都俾一千億佢fing,佢不知fing得幾咁開心,但突然間話暫時都冇得再俾佢,雖不至要佢還錢,但二世祖就一定唔開心,如佢仲想有錢洗,就無可避免地要變賣資產,大戶要套現,風險市場壓力自然增加。先賣股票,如果都唔夠佢fing,咁佢就要賣樓架啦!

第二,就係中央政府加大力度收緊銀根,呢樣又係好重要,但唔知點解,呢個消息每次出親,都只係股市有反應,樓市就無動於衷。其實中央加大銀行存款準備金,目的好明顯係想減少市場過多資金,從而減輕通漲壓力。但話雖如此,根據上星期公佈四月份新增貸款仍然高達7,396億,咪話唔嚇人,所以有理由想信中央會不斷加存款準備金,以達到預期效果。咁上面加存款準備金,又關香港樓市乜事?所以話呢,有冇留意有報導話,雖然樓價已超越97,但依家香港人供樓能力比97時強,供樓佔入息只係四成,但你問問身邊D人,近十年佢地加左幾多人工?基本上過去幾年樓價升幅肯定大大超越薪酬升幅,若只靠加人工肯定買唔到樓。咁點解又話香港人供樓能力比97時強?咪全因為大陸買家買乜野都咁豪,買乜都一次過俾錢,連買樓都唔例外,完全唔駛問銀行借,咁樣就形成香港銀行D按揭對比整體樓市市值就相對偏低,再將之比較我o地薪酬升幅,咁就變左我o地供樓能力好似好左,其實實際情況係點,我諗大家都好清楚。咁點解大陸人又個個咁有錢o架?其實自從大陸開放後,真係有一班人先富起來,到今時今日佢地已經係內地富豪,係一班有實力o既資本家,除左呢班富豪,仲有一班冇咁實力但就好有辦法o既人,中央政府推出四萬億救市方案,你話有冇佢地份?如果有1%唔覺意流左落黎香港,都已經係講緊400億,仲有銀行個個月D新增貸款去左邊,就好似話四月份新增貸款個7千幾億,1%又70幾億,咁過去兩年你估有幾多大陸資金流左落黎香港?所以當中央政府收緊銀根收到一定程度時,資金流走情況就會出現,到時無論股市樓市必受重挫。

但除非市場突然有重大壞消息出現,否則好小會一下子玩完,唔好忘記大戶本性係魚肉散戶,佢地要散貨,一定搵散戶接貨,樓市股市皆然,所以就算上述兩個情況已經出現,個市都唔會即時玩完,等佢地出晒貨,你地坐晒貨時,市場冇晒大戶參與,自然會自己散晒。我敢講依家樓市就算未到頂,亦不遠已!

2011年5月15日 星期日

關於樓市的兩則新聞,兩段分析

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5月4日

施永清先生於<am730>中,寫了一段‘從通漲與利率看樓價’的文章,從他(地產老闆!)的角度解釋樓價升跌因由。

他的解釋是香港剛實施最低工資,又遇著經濟好、失業率低,於是通漲便無可避免地日趨嚴重。加上經濟好,股市上升,人們賺了錢便買樓投資。買樓後,便放租;現時租金回報率約兩至三厘,但按揭利率卻只有兩厘多,租金足夠支付利息支出。

老闆最後總結為樓價會一直上升,直至租金回報率低於按揭利率時,樓價才見頂。

5月6日

羅家聰先生於<信報>中,用實質數據分析現在樓價是否合理。他的觀點是「讓人住、讓人買」的樓,是有其內在價值;但若是買入後不入住也不放租只等升值的(純炒樓,內地人最興),那樓宇便只有交易價值而沒有內在價值。而現在似乎已脫離了「讓人住、讓人買」的基本因素。

羅先生總結為不合理的最終都會合理化。

5月13日

政府成功賣出三幅地皮,共為庫房帶來57.31億收入,每幅地成交價均比開出價高,成績十分理想。比開價高出最多的是元朗牛潭尾用地,每方呎成交價6,548,比開價高124%,預計日後落成開售價接近一萬元;而最高成交價的是位於司徒拔道地皮,成交價44億9千萬,每呎成交價24,839,估計日後落成開售最少3萬2千元。

麵粉價貴過麵包價,市場總結為發展商對後市樂觀。

5月13日

羅家聰先生再於<信報>中,再用另一些實質數據解釋樓價與通漲的關係。原來大家一直認為‘買磚頭抗通漲’的邏輯是不合邏輯的,起碼沒有數據支持這是對的;相反,通漲是因樓價上升而起。理據是樓價是未來租金的折現,而租金佔消費物價指數三成,故樓價帶動未來租金,從而直接推高未來通漲。

先生認為買樓抗通漲是癈話,因若樓價轉勢下跌,通漲亦應隨之消失,甚至令你輸掉身家。

以上好友淡友立場分明,此刻未分勝負,你信邊個?我自己就是羅家聰先生的小粉絲。

2011年5月4日 星期三

殺拉登,為連任

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新聞報導說,美國頭號通緝犯拉登,已被美軍在巴基斯坦一次暗殺行動中擊斃,消息由美國總統奧巴馬親自分佈。消息傳出後,數以千計美國民眾跑到白宮外慶祝。

自911後,拉登東躲西藏,美軍終於在臨近911十週年前擊殺這名美國人的公敵,反恐行動終於大獲全勝!

但其實暗殺拉登,已由反恐慢慢幾成政治因素居多。雖然捉拿拉登仍是美國十分重要的反恐目標,但相信不少美國人甚至911受害者家屬已將惜日的痛楚及仇恨化開,畢竟911事件距今已十年,時間可沖淡一切!

所以有權相信這次暗殺行動,與奧巴馬兢選連任有莫大關係!

奧巴馬要成功連任,無論對外或對內,都要為自己造勢。造勢,就要錢,為政府開源節流是必須的。

首先是開源,即拯救美元行動!上星期聯儲局主席貝南克已表明QE2完成後不會再堆QE3,雖然聯儲局仍表明在資產負債表上的國債在到期後會再融資,但大前題是QE2完成後,聯儲局不會再印銀紙,即再沒”新錢”注入市場!這幾天美匯指數雖然只反彈些少,但大環境已改變,美匯轉向只是時間問題,只要美元轉勢向好,美債便再次有投資價值,這至少可安頓中國政府,令它乖乖地繼續買美債!有中國政府這條大水喉,奧巴馬便可專心對內事務。

其次是節流。為捉拿拉登及作為世界反恐領袖,美國每年消耗的軍費數以千億計,2010年軍費開支便達到驚人的7千億美元,這對美國政府確實是一個不容易放下的大包服。故此若能減少軍費開支,一來可為政府省大筆軍費,二來在其實不少美國人對美國出兵伊拉克感到不滿,同時亦不願意自己的親人長期放逐中東地區,故美國撤兵其實是有必要的。

但反恐任務未完成,要美國撤兵又談何容易!所以奧巴馬一定要做些事情,好讓自己有體面地撤兵,於是,殺拉登便成為理所當然。君不見奧巴馬在宣布拉登死訊同時,立即指出恐怖組織可能會策動報復行動,再次襲擊美國人或美國本土的機會大增,這正是一個天大的理由告訴全世界,我已成就大業殺死拉登,現在是時候班師回朝保護家園。這樣,注外軍費便可省回了。

所以,拉登之死,是要為奧巴馬成就他的大業,是有價值的。

2011年4月23日 星期六

沽金

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近日金價勢如破竹,連平日只看娛樂新聞不看財經的太座亦留意到,說早知上年便應買入黃金保值。的確,金價的升勢確實凌厲,過去一年已升超過50%,由1千美元爆升至現在1.5千美元,但現價金價是否值得追入?我看無論中短線而言,金價已到頂位,甚至應該沽清。

其實回望過去40年金價走勢,除70年代因美國廢除金本位而令金價由110美元飆升至660美元外,金價由80年代到2000年這20年裏,不停下跌,正所謂十年黃金變爛銅,這段時間對投資者而言,黃金毫無投資價值,持有黃金可說是自尋死路。

直至2001年,才在270美元成功築底,直升上08年的968美元,7年多時間上升260%,之後再到08年美國QE狂印銀紙,至使金價失控地由08年的不足1千美元直飆上近日的1500美元,2年多再飆50%,即現價已較2001年最低位已然上升460%,若比較70代的黃金牛市,當時亦上升5倍,與今次的牛市差不多,不可以說不厲害!

但若以時間比較,70年代的牛市只維持了3年多,但今次的升浪由2001年開始,已足足10年時間,超越一個正常牛市所需時間。

其實自人類發明了紙幣後,黃金白銀等這類貴金屬,已由日常交易所需,慢慢演變成大部份只用作首飾妝物等用途,可以說沒有實際價值,這便解釋了為何黃金在80年代維持了足足20年的大熊市,因黃金已由主要交易貨幣淪為次要貨幣,經濟學說的良幣驅逐劣幣正是這個意思。

但黃金真的是劣幣嗎?實情是剛剛相反,在我們錢包內用作每日買賣交易用的錢才是真正最劣的貨幣。

這些`錢`嚴格上只是一張白紙,只是在上面印上相關面額,再加上貨幣發行機構的簽署,這便是我們的紙幣。簡單地說,這些紙幣,值錢與否,全靠貨幣發行機構的信譽,在香港是匯豐(005)、渣打(2888)及中銀香港(2388)等發鈔,理論上是可靠的,至少我們相信它們一段長時間內不會破產倒閉,港元應不會變成廢紙!

但世上實在太多不負責任的人,如美國政府及聯儲局,金融海嘯後不停印鈔,紙幣隨印隨有,至使美元匯價因大量供應下,不斷下跌導至通貨膨漲,今天黃金價格升上1500美元一盎司,很大程度和美元貶值有關。但更不幸的是,港元竟和美元這種不負責任的貨幣掛勾,使港元不受控地跟隨美元一同貶值,這才真正是港人的不幸!

當人們開始發覺手上所持的貨幣可無限量供應,而其他天然資源及金屬等則限量供應,聰明的投資者便將資金投放在這些資源商品及貴金屬上,黃金的投資價值再次顯現。

但可惜世事無常多變,正如前文所述,黃金現價很大程度和美元有關,那麼黃金現價是否超買,還得看美匯會否超賣反彈。最新的美匯指數下跌至74,09年74.8的低位彈指可破,甚至直迫08年71.4的十年低位。

雖然坊間很多分析也指出對美匯長期看淡,可能美匯真的有機會下試71的歷史低位,但要破位而下,我覺得未必,物極必反,美匯在此水平,可以來個終極大反彈。

上星期三,人民銀行行長周小川公開表示,說中國的外匯儲備過多,需要作多樣化的投資。周小川的言論,表面上是為中國龐大的外匯儲備作對沖,但內裏可能另有含意。現時世界各國的外匯儲備,最主要的來來去去也是美國、歐洲、日本等的國債,中國政府自然亦不例外,要將儲備多樣化真的談何容易!所以周小川的話可能暗示給某人某國知,若你們不再正視本身貨幣的幣值,再任其貶值,便不要怪我們不給面子,不再借錢給你們,沒有我們借錢給你,看你如何過日子!

周小川不是得個講字,過去四個月已減持212億美元美債,雖然佔總數11,540億美債,這212億只是零頭,但這行動足令聯儲局內部意見分歧,不再一意孤行任出QE狂印銀紙!

債王格羅斯最醒目,一早沽清美債,變相支持中國政府的意見。

聯儲局此刻要做的事,就是待QE2完成後,令美匯來個轉身大反彈,以討回各債主的心。

好了,現在讓我們回到最初的問題,金價現價是否到頂?相信答案已呼之欲出。

2011年4月13日 星期三

加息夢驚魂

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中國、歐洲、印度及亞洲各國在過去幾個月都先後加息,反影通漲問題已殺埋身。既然要打壓通漲,理應不斷加息直至通漲投降為止,但各國對加息態度上,又好似決心不大,又想加又想唔加,好似歐洲央行行長特里謝,加息前態度堅決,但加息後態度立即軟化,似有難言之隱,究竟所為何事?

在是否有QE3之前,聯儲局內部已經有爭坳QE2應否提早結束,姑匆論QE2能否繼續甚或有冇QE3,美元長線向淡已是市場共識,近日債王格羅斯(Bill Gross) 就身體力行,以行動「支持」美元下跌,將由其管理的PIMCO Total Return基金內的美債全數沽清,擺明睇淡美元,賭QE2後美債急跌孳息上升。

身為債王,格羅斯的觀點想法自必有其道理,而他的一舉一動亦為市場關注。假如真係俾佢買中,QE2後美元不斷下跌(其實現在已經係咁!),甚至出現急速下瀉,咁樣大部份以美元計價的原材料及商品價格,如石油、銅價、煤價同黃金都會立即爆升,通漲亦如坐火箭直飛上太空。

其次,因匯率是相對的,響咁情況下,如果其他各國早過美國加息,只有加添美匯下跌壓力,之所以就算全世界都預期大通漲潮即將殺埋身,都唔咁敢大幅加息原因!

照咁樣推斷,通漲咪會失控?又未必!我覺得最有可能出現情況有兩個,視乎聯儲局取向。

第一,假設QE2後唔再推QE3,聯儲局停止買債,債卷需求一下子出現真空,令孳息上升,同債王預期一樣,除非聯儲局真係好陰謀咁放棄美元,否則只有加息一途才能拯救美元。而且美國仲會因美元下跌,變相變成輸入通漲,對美國經濟有好大影響,不利奧巴馬選舉連任,響政治同經濟壓力下,佢一定要保住美元。QE2將於6月結束,所以就有人開始賭美國最快年尾加息。

第二,同上面相反,假設聯儲局最後通過推出QE3,咁就唔駛我講,相信大家都會估到美匯會立即直插谷底。到時市場更加多平錢四圍買,大通漲潮即到,你做初一我做十五,到時各國都唔駛再俾面美國,一定大手加息打擊通漲。

結論就係,息口由依家開始只會一路向上,直到降服通漲為止,相信此時亦是投資市場崩潰之時。

2011年4月7日 星期四

Inside Job

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清明放假冇野做,走去睇左套戲,戲名叫呃錢帝國’(Inside Job),值得向大家推介。

呢套戲贏左今屆奧斯卡最佳紀錄片,全片詳細解構08金融海嘯的來龍去脈,由冰島開始,如何演變成美國次按危機,最後令到雷曼、貝爾斯登及AIG得大機構相繼破產倒下,以至引發金融海嘯。

高盛、大摩、美林、JP Morgan等大型投行,如何改變政府立場,大幅修例金融條例使他們合法地搶奪我們的血汗錢,令他們的資產由幾十億美元暴漲到過千億美元。

除官商勾結外,同謀者還有我們信到十足的評級機構,原來所有評級都是金錢掛帥,只要願意付出(俾錢!),甚麼評級都可以發給你,冰島同雷曼破產前就仍然是AAA評級!以後見到S&PMoodyFitch再調低愛爾蘭評級,唔駛太緊張,只不過係愛爾蘭唔願意俾錢呢三間偽評級機構

但最令我覺得恐怖的,是同謀者竟然包括哈佛同哥倫比亞等一級學府的教授同校長,佢地同樣在收受利益後,便對那些垃圾債卷,發出安全指引,還極力推介說這些洐生工具有利金融業發展云云!

片中訪問不少猛人,如哈佛教授、80年代聯儲局主席Paul Volcker、中國銀監顧問沈聯濤,連超級大鱷索羅斯都接受訪問,最低死係連佢老人家都唔識乜野係Credit Default Swap(CDO)

片中詳盡地解釋投行如何把有問題樓按,包裝成CDO來套利賺大錢,投行高層賺錢後如何揮霍,買天價豪宅,私人飛機等,雷曼CEO就擁有6架私人飛機,其中一架係767,極之誇張。

呢套戲同宋鴻兵本貨幣戰爭如出一撤,同樣都係指出世界係由一班貪得無厭的銀行家操控,無論你點努力,到最後你的錢都會俾呢班大鱷,利用種種唔同方法食晒,其實都幾悲哀!